Urban Wanderlust

■ 공용공간 청소 건물주가 직접 청소 청소 용역업체나 청소하시는 아주머니에게 외주 ■ 건물관리 건물주 거주지와 거리 가까운 경우 직접 대처 먼 경우 청소하시는 분이나 임차인에게 사례비 주면서 문제가 있을 때 연락해 달라고 부탁 또는 전문 관리업체에 비용을 지급하고 임차인 관리, 간단한 시설관리, 재무관리 등 외주 기존에 상주하는 관리인이 있어 고용을 승계하는 경우 승계받기 전에 반드시 퇴직금 정산을 해야 함, 매수인이 그냥 승계를 받았다가는 매도인 때부터 일했던 퇴직금 전체를 지급해야 할 수도 있음 ■ 엘리베이터 관리 월 10~20만원 정도의 관리비용 발생 건물 전체가 75kw(저압) 이상일 경우 전기안전관리자를 선임해야 하므로 매월 약 10만원 정도 인건비 발생 연면적이 600㎡ 이상인 경우 방화관리자..

Money/다가구주택 투자 2023. 2. 16. 00:49

1. 매입주체 결정 개인 또는 법인 명의로 진행할지, 공동명의라면 지분 비율을 어떻게 가져갈지 결정해야 함 법인 설립시 일주일 기간이 소요되므로 이 기간 고려해야 함 법인 설립시 대부분은 1천만원 정도 자본금으로 설립하는데, 자본금 적은 경우 대출조건 나쁠 수 있음 2. 가용자금 확인 현금화할 수 있는 자금을 파악 담보 제공시 대출조건 달라지므로 공동 담보로 제공할 자산 있는지 확인 후 은행과 협의 은행 대출조건이 가장 좋은 시기는 연초이며 1월 초는 인사이동 변수가 있어 새 지점장이 취임한 1월 중순 이후 3. 취득세 확인 근린생활시설 건물 매입시 4.6% 취득세가 발생하며, 여기에 소유권 이전비용 등 감안해 매입가격의 약 5% 정도 발생 상가주택의 경우는 상가와 주택의 비율에 따라 각각 취득세를 납부..

Money/다가구주택 투자 2023. 2. 15. 22:33

빌딩투자시 다음의 공적장부 3가지는 계약당일이 아닌, 현장답사 전에 미리 확인해야 함 ■ 등기사항전부증명서(구. 등기부등본) ☞ 인터넷 등기소에서 출력 소유권에 대한 사항과 소유권 이외 사항이 포함됨 2006년 이후 실거래 신고가 의무화 되어, 현재 소유가 누구이고 얼마에 구입했는지 확인 가능 현 소유자의 대출현황도 포함됨 매도자가 진짜 소유주인지 확인해야 함 → 주민등록등본 확인 대리인이 온 경우 → 위임장, 인감증명서, 대리인신분증 확인 및 건물주와 통화해서 매각여부 확인 및 통화 녹음 공동명의시 합의서 작성한게 아니라면 원칙적으로 지분별 나눠서 송금하는 것이 원칙 → 이를 근거로 매도인이 왜 파는지 의도를 파악할 수 있으므로 협상무기가 될 수 있음 http://www.iros.go.kr/PMainJ..

Money/다가구주택 투자 2023. 2. 1. 19:42

■ 아파트 1채로 종잣돈 만드는 법 서울에서 수도권으로 주거지 옮겨 차액 발생 아파트 팔고 신축빌라(다세대) 전세로 이동 자가에서 월세로 이동(보유 아파트 매도금액이 얼마 안 되는 경우) 대형 평수에서 소형 평수 아파트로 이동 아파트 팔고 신출 주인세대에 직접 살며 나머지 세대에서 임대수익 발생 ■ 아파트 팔고 전세로 갈까? 월세로 갈까? 월세로 살면 보증금 아껴 투자금 늘릴 수 있음 전세대출받으면 주담대 또는 신용대출 한도가 줄어들 수 있음, 따라서 대출한도 늘이는 데는 월세가 유리 돈이 전세 보증금에 묶여 기회기용 날릴 수 있음

Money/다가구주택 투자 2023. 2. 1. 18:09

법인명의로 건물을 샀을 때 장점이 많아지면서 개인들도 법인을 설립해 매입하는데 관심이 급증함 *하기 데이터는 '21년 자료이므로 현행 기준 확인이 필요함 ■ 대출 법인의 경우 RTI 규제가 따로 없어 감정가액만 높게 나온다면 충분한 대출을 받을 수 있음 재무제표가 없는 신규법인은 금리가 높게 나오거나 대출이 잘 나오지 않는 경우가 있어 사전에 은행을 잘 알아봐야 함 ■ 취득 설립한지 5년 안되고, 수도권 과밀억제권역 내 본점이 있는 법인이 과밀억제권역 내의 부동산 취득시 취득세가 중과됨 개인으로 매입하면 취득세 4.6%이지만 과밀억제권역 내 설립 5년 안된 법인이 과밀억제권역 내의 부동산 취득시 9.4% 취득세가 부과됨 나중에 매각할 때 양도세 계산시 공제받을 수 있지만 초반에 목돈이 들어가는 문제가 발..

Money/다가구주택 투자 2023. 1. 29. 22:24

■ 투자계획서 진행과정에서 예기치 못한 추가 비용이 발생하는 문제를 방지하기 위해서는 매입하기 전 철저한 투자계획이 필수이다. ■ 반드시 포함되어야 할 내용 1. 매입시 필요한 내용 - 투자금, 대출, 명의, 취득세 등 2. 보유시 필요한 내용 - 임대수익, 관리비, 재산세, 건물 보유하며 발생하는 세금과 공과금 3. 매각시 필요한 내용 - 어느 정도 보유하고 매각할지, 희망 매도가격, 양도소득세(법인이라면 법인세), 세금 제외하고 순순하게 남는 돈 등

Money/다가구주택 투자 2023. 1. 29. 22:05

1. 건물 담보대출 매입하려는 건물을 담보로 받는 대출 은행에서 감정가액 기준으로 대출금액을 산정 ☞ 탁상감정과 정식감정에 대해 알아보기 감정가액은 매매가를 넘을 수 없으며, 지역마다 담보인정비율이 달라 대출금액도 다름 일부 층에 주택이 있는 경우 방마다 최우선변제금액을 제외하고 대출함 대출 잘 받기 위해서는 건물 외 다른 부동산을 공동담보로 제공하기도 함 유의사항 - 은행마다, 같은 은행이더라도 지점장(부지점장) 마다 대출가능 금액과 금리가 다름 - 임대사업자 대출경험이 적은 경우 대출금액이 적거나, 대출 실행시 제안해던 조건과 달라지는 경우 발생 - 주거래은행 조건이 항상 좋지 않음, 당시 은행방침과 지점장 능력 따라 다름, 따라서 2곳 이상 비교해야 함 2. 매수자 신용대출 개인의 소득이 증명된 자..

Money/다가구주택 투자 2023. 1. 29. 16:45

1. 인구 사이트 : 부동산지인 ☞ 바로가기 메뉴 : 빅데이터 > 인구 > 인구증감률 2. 가구수 4인 가족이 함께 살면 가구수=1, 따로 살면 가구수=4 즉 집이 4채 필요함, 따라서 부동산에서는 인구보다 가구수가 중요함 사이트 : 부동산지인 ☞ 바로가기 메뉴 : 빅데이터 > 인구 > 세대 > 세대증감률 ☞ 인구/가구수 데이터 - 경기, 서울가 인구수 및 세대수가 가장 많음 - 경기도 보다 서울이 인구수 대비 세대수 비율이 높음 - 상도동 > 사당동 > 신대방동 순으로 인구수와 세대수가 많음 - 최근 2년간 인구수 증가함 - '22년 증가율이 지난 15년간 증가율 가운데 최고치 - 세대수는 '17년 이래 지속 증가하며, 증가율 또한 상승함 - 최근 3년간 40대 > 20대 > 50대 > 30대 순을 유..

Money/다가구주택 투자 2023. 1. 28. 19:53