반응형 Money/다가구주택 투자45 갭투자를 위한 후순위 주담대 상품 안내 🧠 1. 갭투자란?전세가와 매매가의 **차이(갭)**가 적은 집을 사서세입자 전세금으로 실투자금(자기자본)을 최소화하고집값 상승 시 시세차익을 얻는 구조예:매매가 7억 / 전세 4.5억 → 실투입 2.5억→ 집값 9억 되면 1.5억 시세차익그런데 내 돈이 2억밖에 없으면?👉 후순위 주담대 활용🔍 2. 후순위 주담대란?이미 **선순위 전세보증금(혹은 기존 근저당권)**이 잡혀 있는 집을 담보로,남은 담보가치에 대해 추가로 대출을 받는 것갭투자에서는 세입자의 전세보증금이 선순위고,투자자가 후순위 주담대를 받아서 잔금 일부를 충당합니다.📦 3. 갭투자를 위한 후순위 주담대 구조 예시 즉, 자기자본 7500만 원만 있어도 갭투자 가능(전세금 + 후순위 주담대로 6.25억 충당)🏦 4. 후순위 주담대 상.. 2025. 3. 25. 용적률, 대지지분 좋아도 아파트 전체 규모 작으면 재건축 사업성 떨어지는 이유 아파트 재건축의 사업성은 여러 요소가 복합적으로 작용합니다. 용적률, 대지지분, 용도가 유리해도 아파트 전체 면적(규모)이 작은 경우 사업성이 저하될 수 있습니다. 주요 고려 사항을 살펴보겠습니다.1. 재건축 가능성✅ 용적률: 기존 용적률이 낮고 상향 여지가 있다면 재건축이 유리합니다.✅ 대지지분: 개별 세대당 대지지분이 크면 재건축 후 추가 분양을 통한 수익성이 좋아집니다.✅ 용도지역: 일반주거지역, 특히 2종·3종일 경우 용적률 상승에 유리합니다.2. 사업성 문제점🚫 단지 규모가 작으면 사업성이 떨어짐아파트 전체 면적(단지 규모)이 작으면 공사비 대비 수익성이 낮아 재건축 추진이 어려울 수 있음.최소한 500세대 이상 되어야 경제성이 확보되는 경우가 많음.규모가 작을수록 공용시설(커뮤니티, 주차장).. 2025. 3. 19. 역세권 아파트의 재건축 추진 시 혜택과 유리한 점 : 일반주거지역(제2종·제3종) → 준주거지역으로 변경 가능 역세권 아파트는 교통 접근성이 우수해 재건축 추진 시 여러 가지 이점을 가질 수 있습니다. 주요 혜택과 고려할 점을 정리해 보겠습니다.✅ 1. 용적률 상향 혜택 (국토교통부 도시규제 완화)역세권에 해당하면 용적률 완화 혜택을 받을 수 있습니다.📌 적용 가능 규제 완화준주거지역 상향 조정 가능기존 일반주거지역(제2종·제3종) → 준주거지역으로 변경 가능준주거지역이 되면 용적률 최대 500%까지 확대 가능 (기존 대비 1.5~2배 상승)추가로 늘어난 용적률 일부를 임대주택으로 공급하면 추가 혜택 가능역세권 활성화 사업 적용 가능「역세권 활성화 사업」 적용 시 상업시설 포함 개발 가능상업시설, 오피스텔, 주거시설을 복합개발하여 분양 수익 극대화 가능✅ 2. 일반 분양가 상승 기대 (수익성 증가)역세권 단지는.. 2025. 3. 19. PC(Precast Concrete) 공법 아파트가 리모델링이 어려운 이유 PC(프리캐스트 콘크리트) 공법은 공장에서 미리 제작한 콘크리트 부재(벽, 기둥, 슬래브 등)를 현장에서 조립하는 방식입니다. 이 공법은 공기 단축과 균일한 품질 유지가 장점이지만, 리모델링(특히 수직·수평 증축)이 거의 불가능하거나 매우 어렵습니다.1. 구조 변경이 어렵다 (내력벽 비율이 높음)PC 공법 아파트는 내력벽(건물의 하중을 지탱하는 벽)의 비율이 매우 높음일반적인 철근콘크리트(RC) 벽식 구조 아파트는 일부 벽을 철거해도 문제가 없지만, PC 공법 아파트는 내력벽이 많아 벽을 철거할 수 없음리모델링 시 내부 구조를 변경하거나 벽을 철거해야 하는 경우가 많은데, PC 구조에서는 사실상 불가능2. 수직 증축이 불가능 (상부 하중을 감당할 수 없음)PC 공법은 설계 단계에서 정해진 하중만을 감당하.. 2025. 3. 19. 이전 1 2 3 4 ··· 12 다음 반응형
