2종 주거지역 vs 3종 주거지역 → 재건축 사업성에 미치는 영향

아파트 재건축 사업의 수익성은 용적률과 층수 제한이 핵심 요소입니다. 2종 일반주거지역과 3종 일반주거지역의 차이는 용적률과 건폐율 규제 차이에서 발생하며, 이는 재건축 사업성에 큰 영향을 줍니다.

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1️⃣ 2종 주거지역 vs 3종 주거지역 차이점 🏡

 

📌 결론: 3종 주거지역이 더 높은 용적률을 적용할 수 있어 재건축 사업성이 유리함.

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2️⃣ 재건축 사업성에 미치는 영향 📊

✅ 1. 용적률 차이 → 세대수 증가 가능 여부

• 용적률이 높을수록 세대수를 많이 확보 가능 → 일반분양 물량 증가 → 수익성 증가
• 2종 주거지역은 용적률이 **200~250%**로 제한되므로, 재건축 후 추가로 확보할 수 있는 세대 수가 적음.
• 3종 주거지역은 용적률이 **250~300%**로 높아 추가 세대 확보가 용이함 → 재건축 사업성 유리.

📌 결론: 3종 주거지역이 일반분양 세대 확보가 유리하여 조합원 부담이 줄고 사업성이 높아짐.

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✅ 2. 층수 제한 → 고층 아파트 가능 여부

• 2종 주거지역: 통상 최대 15층 이하로 제한됨.
• 3종 주거지역: 최대 35층까지 건축 가능 → 조망권 확보, 상품성 향상.
• 재건축 후 동일한 부지에서도 3종 주거지역은 고층 아파트가 가능하므로 사업성이 높아짐.

📌 결론: 고층 개발이 가능한 3종 주거지역이 수익성이 더 높음.

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✅ 3. 건폐율 차이 → 녹지 및 공원 확보 영향

• 2종 주거지역은 건폐율이 60% 이하, 3종 주거지역은 50% 이하로 설정됨.
• 건폐율이 낮을수록 단지 내 녹지 공간 확보가 가능하여 주거환경 개선 효과 있음.
• 하지만 재건축 수익성 측면에서는 건물 면적을 늘릴 수 있는 것이 더 중요하므로 3종 주거지역이 유리함.

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