필지 공유지역(공유지) 재건축의 장단점 -> 대규모 통합 개발 가능, 재건축 동의율 확보 어려움

📌 필지 공유지역이란?
아파트 단지가 여러 필지를 공유하는 형태로 구성된 경우를 의미하며, 재건축 추진 시 각 필지 소유자 간 합의가 필수적입니다.

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✅ 장점

1. 대규모 통합 개발 가능 → 사업성 증가

• 여러 필지를 통합하면 대지 면적이 커져 용적률 상향 가능성 증가
• 고층 개발 및 다양한 용도(상업시설, 업무시설 등) 포함 가능
• 사업성이 높아져 추가 부담금 감소 또는 수익성 향상 가능

2. 기반시설 확보 용이

• 넓은 부지를 활용하여 도로, 공원, 주차장 등 기반시설 확보가 쉬움
• 주변 지역과 연계하여 도시 정비 효과 상승

3. 용도지역 상향 가능성

• 기존 개별 필지보다 통합 개발하면 주거지역 → 준주거지역, 상업지역 등으로 변경 가능성 증가
• 용도지역 변경 시 건축 가능 용적률 및 수익성 증가

4. 행정 절차 간소화 가능 (일부 사례)

• 지자체 차원의 대규모 개발 계획이 포함된 경우, 행정 절차를 일괄적으로 추진 가능
• 기존 개별 필지보다 통합 개발 시 도시계획 변경 승인 가능성이 높아질 수 있음

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❌ 단점

1. 소유자 간 의견 조율 어려움

• 토지 소유자가 많을수록 재건축 동의율 확보 어려움
• 일부 반대 소유자가 나오면 사업 지연 또는 무산 가능성 증가
• 공유 필지의 경우 지분율에 따라 이익 분배 문제 발생 가능

2. 재건축 초과이익환수제 적용 가능성

• 대규모 통합 개발로 인해 재건축으로 발생하는 이익(시세 상승분)이 커질 경우 부담금 증가
• 사업성 저하 요인이 될 수 있음

3. 공공 기부채납 부담 증가

• 넓은 부지를 개발할 경우 도로, 공원, 공공시설 기부채납 비율 증가 가능성
• 이는 건축 가능한 면적 감소 → 사업성 하락 요인이 될 수 있음

4. 개별 필지와의 형평성 문제 발생 가능

• 동일한 필지를 공유하는 소유자 간에도 입지, 지분 차이에 따라 보상 방식이 달라질 수 있음
• 기존 필지 내 소형 건물 소유자의 경우 재건축 후 추가 부담금 발생 가능성

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🔎 결론: 필지 공유지역 재건축, 가능할까?

✅ 사업성이 높아질 가능성이 크지만, 소유자 간 합의가 핵심
✅ 용도지역 상향과 기반시설 확보로 장점이 많지만, 동의율 확보가 최대 변수
✅ 공공 기부채납 및 행정 절차를 사전에 검토해야 함

 

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