재건축 사업성 판단에 토지용도가 중요한 이유 -> 용적률과 건폐율 결정, 최고층수 제한

재건축 사업성 판단에서 토지용도(용도지역)가 중요한 이유는 다음과 같습니다.

1. 용적률과 건폐율 결정

• 용도지역에 따라 허용되는 용적률(건물 연면적/대지면적)과 건폐율(건축면적/대지면적)이 달라짐
• 예를 들어, **2종 일반주거지역(용적률 200% 이하)**과 **3종 일반주거지역(용적률 300~500%)**은 개발 가능 범위가 크게 차이 남
• 용적률이 높을수록 더 많은 세대 공급 가능 → 사업성 증가

2. 최고층수 제한

• 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역 등에 따라 허용되는 최대 건물 높이가 달라짐
• 예를 들어, 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 3종 일반주거지역(35층 이상)으로 변경되면 고층 아파트 건설이 가능해 사업성이 개선됨

3. 사업 인허가 용이성

• 주거지역, 준주거지역, 상업지역 등 용도에 따라 재건축 허가 및 도시계획 변경이 쉬운지 여부가 결정됨
• 주거지역 → 준주거지역으로 변경되면 상업시설을 포함한 개발이 가능해 사업성이 높아짐
• 반대로 보존녹지지역, 자연녹지지역 등은 개발이 어렵고, 용도 변경이 힘들어 사업성이 낮음

4. 기반시설 부담 차이

• 용도지역에 따라 도로, 공원, 학교 등 기반시설 기부채납 비율이 달라짐
• 주거지역에서 상업지역으로 변경하면 기반시설 기부채납 비율이 높아질 가능성 있음 → 사업성에 영향

5. 수익성 분석

• 높은 용적률, 높은 층수 허용, 준주거지역 이상으로 변경 가능하면 더 많은 세대 분양 가능 → 분양수익 증가 → 사업성 향상
• 반대로 용적률 제한이 크거나, 기반시설 기부채납이 많으면 사업성이 낮아질 가능성 있음

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