[재건축] 재건축 아파트 투자시 평형별 수익성을 반드시 알아야 하는 이유

재건축 아파트를 투자용으로 매수할 때, 평형별 수익성을 분석하는 것은 최종적으로 재건축 후 얼마나 수익을 낼 수 있는지를 결정하는 핵심 요소입니다. 평형에 따라 대지지분, 분담금 부담, 재건축 후 가치 상승률 등이 다르기 때문에 반드시 고려해야 합니다.

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1. 대지지분 차이에 따른 수익성 차이

• 재건축 후 신축 아파트는 대지지분에 따라 분양권이 배정됨.
• 대지지분이 큰 평형을 보유하면 재건축 후 더 큰 평형을 배정받거나, 일반 분양분을 받을 확률이 높아짐.
• 반면 대지지분이 작은 평형은 분양가 대비 투자 비용이 높아질 가능성이 있음.

✔ 예시:

• 소형 평형 (예: 전용 41㎡, 대지지분 15평)
  → 대지지분이 적어 재건축 후 신축에서 동일한 소형 평형을 받을 가능성이 큼.
  → 투자금이 적어 부담은 적지만, 추가 이익(분양 우선권 확대 등)이 제한적일 수 있음.
• 중형 평형 (예: 전용 51㎡, 대지지분 17~18평)
  → 대지지분이 상대적으로 높아 재건축 후 중형 이상의 평형을 받을 가능성이 큼.
  → 신축에서 선호도가 높은 평형대에 해당되므로, 가격 상승률도 높을 가능성이 큼.
• 대형 평형 (예: 전용 59㎡ 이상, 대지지분 20평 이상)
  → 대지지분이 높아 추가적인 수익성 확보 가능.
  → 다만 분담금 부담이 커질 가능성이 높고, 신축에서 대형 평형의 수요가 상대적으로 적을 수 있음.

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2. 재건축 후 추가 분담금 부담 고려

• 재건축 후 더 큰 평형을 배정받거나, 일반 분양권을 확보할 경우 분담금이 증가할 가능성이 큼.
• 소형 평형을 매수하면 초기 투자금은 적지만, 재건축 후 원하는 크기의 평형을 받지 못할 수도 있음.
• 중형 이상 평형을 매수하면 투자금이 다소 높지만, 재건축 후 가치 상승 폭이 커질 가능성이 있음.

✔ 예시:

• 소형 평형(전용 41㎡)
  → 초기 투자금 적음, 분담금 부담 적음.
  → 하지만 재건축 후 추가적인 이익을 얻기 어려움.
  → 신축에서 경쟁력 있는 중형 이상 평형을 확보하지 못할 가능성이 큼.
• 중형 평형(전용 51㎡)
  → 투자금 대비 재건축 후 가치 상승 기대 가능.
  → 소형보다는 분담금 부담이 있지만, 신축에서 선호도가 높은 중형 평형을 받을 확률이 높음.
• 대형 평형(전용 59㎡ 이상)
  → 분담금 부담이 클 가능성이 높음.
  → 재건축 후 대형 평형 수요가 줄어들 가능성이 있어, 투자 대비 수익성이 낮아질 수 있음.

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3. 재건축 후 신축 아파트 시장 수요 반영

• 재건축 후 지어지는 신축 아파트의 시장 선호도를 반드시 고려해야 함.
• 신축 시장에서 인기 있는 평형을 확보해야 매도 시 수익성을 극대화할 수 있음.

✔ 예시:

• 30~40평대(전용 84㎡)가 가장 수요가 많은 경우
  → 기존에 대지지분이 충분한 중형 평형(전용 51㎡) 이상을 매수해야 유리함.
  → 소형 평형만 보유하고 있다면, 신축에서 선호도가 낮은 작은 평형으로 재배정될 가능성이 높아 투자 수익성이 제한적임.
• 소형 평형(전용 41㎡)만 매수할 경우
  → 신축에서 가장 인기 있는 30평대 이상을 받을 가능성이 낮아짐.
  → 결과적으로 분양 후 매매 차익을 극대화하기 어려울 수 있음.

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4. 일반 분양 물량 확보 가능성

• 재건축 단지에서는 조합원 분양 후 남은 일반 분양 물량이 발생하며, 일반 분양 가격이 높은 경우 투자 수익성이 증가함.
• 평형별로 조합원 분양이 끝난 후 남는 물량이 다를 수 있어, 투자 시 이를 고려해야 함.

✔ 예시:

• 중형 평형(전용 51㎡ 이상) 보유 시
  → 재건축 후 30~40평대 일반 분양이 나올 가능성이 있음.
  → 일반 분양분이 많을 경우 분양가 대비 시세 차익이 높아질 가능성이 큼.
• 소형 평형(전용 41㎡) 보유 시
  → 신축에서 소형 평형은 일반 분양 물량이 적을 가능성이 높음.
  → 일반 분양 프리미엄을 누리기 어려워 투자 수익성이 제한적일 수 있음.

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