역세권 아파트의 재건축 추진 시 혜택과 유리한 점 : 일반주거지역(제2종·제3종) → 준주거지역으로 변경 가능

역세권 아파트는 교통 접근성이 우수해 재건축 추진 시 여러 가지 이점을 가질 수 있습니다. 주요 혜택과 고려할 점을 정리해 보겠습니다.

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✅ 1. 용적률 상향 혜택 (국토교통부 도시규제 완화)

역세권에 해당하면 용적률 완화 혜택을 받을 수 있습니다.

📌 적용 가능 규제 완화

• 준주거지역 상향 조정 가능
  • 기존 일반주거지역(제2종·제3종) → 준주거지역으로 변경 가능
  • 준주거지역이 되면 용적률 최대 500%까지 확대 가능 (기존 대비 1.5~2배 상승)
  • 추가로 늘어난 용적률 일부를 임대주택으로 공급하면 추가 혜택 가능
• 역세권 활성화 사업 적용 가능
  • 「역세권 활성화 사업」 적용 시 상업시설 포함 개발 가능
  • 상업시설, 오피스텔, 주거시설을 복합개발하여 분양 수익 극대화 가능

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✅ 2. 일반 분양가 상승 기대 (수익성 증가)

• 역세권 단지는 분양가가 높게 책정될 가능성이 큼.
• 일반 분양가가 높아지면 조합원 부담(분담금) 감소.
• 건설사 입장에서도 고급 브랜드 적용 가능성 증가.

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✅ 3. 재건축 초과이익환수제 완화 가능성

• 역세권 개발 및 공공 기여 조건을 충족하면 초과이익환수제 부담이 일부 완화될 가능성 있음.
• 특히 역세권에서 공공임대 주택 공급 시 초과이익 일부 감면 가능.

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✅ 4. 사업 추진 속도 향상 가능성

• 역세권 지역은 지자체에서도 도시재생, 역세권 개발 계획을 적극적으로 추진하는 경우가 많음.
• 해당 지역이 도시계획 변경을 통해 개발이 촉진될 수 있음.
• 역세권 내 다른 재건축 단지와 **통합개발(대규모 재건축)**을 추진할 가능성도 있음.

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✅ 5. 임대수요 풍부 → 공실 위험 적음

• 역세권 지역은 직장인, 학생, 1인 가구 등의 수요가 많아 공실 위험이 낮음.
• 재건축 후 소형 아파트(전용 59㎡ 이하)나 오피스텔 포함 시 임대수익 기대 가능.
• 임대주택 공급 시 세제 혜택 가능성도 있음.

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필지 공유지역(공유지) 재건축의 장단점 -> 대규모 통합 개발 가능, 재건축 동의율 확보 어려움

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재건축 사업성 판단에 토지용도가 중요한 이유 -> 용적률과 건폐율 결정, 최고층수 제한

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