용적률, 대지지분 좋아도 아파트 전체 규모 작으면 재건축 사업성 떨어지는 이유

아파트 재건축의 사업성은 여러 요소가 복합적으로 작용합니다. 용적률, 대지지분, 용도가 유리해도 아파트 전체 면적(규모)이 작은 경우 사업성이 저하될 수 있습니다. 주요 고려 사항을 살펴보겠습니다.

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1. 재건축 가능성

✅ 용적률: 기존 용적률이 낮고 상향 여지가 있다면 재건축이 유리합니다.
✅ 대지지분: 개별 세대당 대지지분이 크면 재건축 후 추가 분양을 통한 수익성이 좋아집니다.
✅ 용도지역: 일반주거지역, 특히 2종·3종일 경우 용적률 상승에 유리합니다.

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2. 사업성 문제점

🚫 단지 규모가 작으면 사업성이 떨어짐

• 아파트 전체 면적(단지 규모)이 작으면 공사비 대비 수익성이 낮아 재건축 추진이 어려울 수 있음.
• 최소한 500세대 이상 되어야 경제성이 확보되는 경우가 많음.
• 규모가 작을수록 공용시설(커뮤니티, 주차장) 확보가 어려워 경쟁력이 낮아짐.

🚫 조합원 부담 증가 가능성

• 규모가 작으면 재건축 후 신축 세대 수가 많지 않아 조합원 분담금이 커질 위험이 있음.
• 특히 소규모 단지(200세대 이하) 는 일반분양분이 적어 사업성 확보가 어려움.

🚫 건설사 참여 어려움

• 대형 건설사는 사업성이 낮은 소규모 재건축을 선호하지 않음.
• 중소형 건설사가 참여할 경우 브랜드 가치 하락으로 분양 경쟁력이 약해질 수 있음.

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3. 재건축 사업성을 높이려면?

▶ 인근 단지와 통합 재건축

• 단지 규모를 키우면 사업성이 올라가고 건설사 참여 가능성이 높아짐.
• 서울 일부 지역에서는 소규모 단지끼리 통합해 재건축 추진하는 사례가 있음.

▶ 도시형 생활주택(오피스텔) 포함 검토

• 사업성이 낮을 경우 오피스텔, 도시형 생활주택 포함을 검토하면 수익성을 보완할 수 있음.

▶ 리모델링 대안 검토

• 재건축이 어렵다면 리모델링(수직·수평 증축)도 대안이 될 수 있음.

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필지 공유지역(공유지) 재건축의 장단점 -> 대규모 통합 개발 가능, 재건축 동의율 확보 어려움

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재건축 사업성 판단에 토지용도가 중요한 이유 -> 용적률과 건폐율 결정, 최고층수 제한

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