소형평수가 대부분인 아파트의 재건축 추진시 문제점과 이슈 -> 소형 평수 거주자의 부담 증가로

소형 평수가 대부분인 아파트가 재건축을 추진할 때 다음과 같은 주요 이슈가 발생할 수 있습니다.

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1. 재건축 후 평형 증가에 따른 비용 부담

• 기존 소형 평수 거주자의 부담 증가
  • 재건축 후 아파트는 일반적으로 평형이 커지고, 분담금도 증가함.
  • 기존 소형 평수 거주자(특히 20~30평대 이하)는 재건축 후 큰 평형으로 강제 전환될 수 있으며, 이에 따른 추가 부담금이 커질 가능성이 높음.
  • 부담금을 감당하지 못하는 일부 조합원은 현금청산을 선택해야 할 수도 있음.
• 소형 평수 유지 가능성
  • 정부 정책에 따라 재건축 단지 내 일정 비율을 소형 평수로 유지하도록 할 수 있지만, 건설사 및 조합이 고급화 전략을 추진하는 경우 소형 평수를 최소화하는 방향으로 갈 가능성도 있음.

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2. 재건축 후 조합원 배정 및 일반 분양 비율 문제

• 소형 평수 조합원의 선택권 문제
  • 기존 소형 평수를 가졌던 조합원들도 새 아파트에서 기존과 동일한 평형을 받을 수 없을 가능성이 있음.
  • 일반적으로 소형 평수가 사라지고, 중대형 평수 위주로 설계되는 경우가 많아 기존 소형 평수 소유자는 추가 비용을 내지 않으면 입주가 어려울 수 있음.
• 일반 분양 비율 증가 가능성
  • 재건축 사업성 확보를 위해 조합원 물량보다 일반 분양 물량을 늘리는 경우가 있음.
  • 이에 따라 조합원들이 재건축 후 원하는 평형을 선택하기 어려워질 수도 있음.

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3. 임대주택 의무 비율 충족 문제

• 소형 평수 단지는 임대주택 비율 증가 가능성
  • 정부 규정에 따라 재건축 시 일정 비율의 임대주택을 공급해야 함.
  • 기존 소형 평수가 많았던 단지는 임대주택 비율이 상대적으로 높아질 가능성이 있으며, 이에 대한 조합 내부 갈등이 생길 수 있음.

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4. 투자 가치와 수익성 문제

• 재건축 후 가치 상승 여부
  • 소형 평수가 많은 단지는 일반적으로 중저가 아파트였을 가능성이 높음.
  • 재건축 후 입지와 설계에 따라 가치가 크게 상승할 수도 있지만,
    • 투자 대비 수익성이 낮아질 가능성 (기존 조합원의 분담금 부담이 커짐)
    • 주변 대체 주거지 부족 시, 재건축 기간 동안의 이주 부담 증가
• 초과이익환수제 부담
  • 재건축 후 기대 수익이 높으면 '재건축 초과이익환수제' 대상이 될 가능성이 있음.
  • 특히 소형 평수 아파트들은 평당 가격 상승 폭이 크면 부담금이 커질 수 있음.

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5. 재건축 동의율 확보 어려움

• 소형 평수 거주자 중 실거주 비율이 높을 경우 반대 증가
  • 실거주자가 많다면 재건축 후 높아진 분담금을 감당하기 어려운 가구들이 반대할 가능성이 높음.
  • 특히 고령층이 많다면 이주 문제도 고려해야 하며, 동의율 확보가 어려울 수 있음.
• 임대사업자 및 다주택자들의 이해관계 차이
  • 소형 평수 단지는 임대사업자가 많을 가능성이 높음.
  • 임대사업자들은 재건축을 통한 가격 상승을 원할 수도 있지만, 세금 부담 등을 이유로 재건축을 반대할 수도 있음.

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