현장답사 전에 꼭 확인해야 하는 공적장부 3가지

빌딩투자시 다음의 공적장부 3가지는 계약당일이 아닌, 현장답사 전에 미리 확인해야 함

■ 등기사항전부증명서(구. 등기부등본) 

☞ 인터넷 등기소에서 출력

• 소유권에 대한 사항과 소유권 이외 사항이 포함됨
• 2006년 이후 실거래 신고가 의무화 되어, 현재 소유가 누구이고 얼마에 구입했는지 확인 가능
• 현 소유자의 대출현황도 포함됨
• 매도자가 진짜 소유주인지 확인해야 함 → 주민등록등본 확인
• 대리인이 온 경우 → 위임장, 인감증명서, 대리인신분증 확인 및 건물주와 통화해서 매각여부 확인 및 통화 녹음
• 공동명의시 합의서 작성한게 아니라면 원칙적으로 지분별 나눠서 송금하는 것이 원칙

→ 이를 근거로 매도인이 왜 파는지 의도를 파악할 수 있으므로 협상무기가 될 수 있음

 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

■ 건축물대장

☞ 정부24에서 출력

 

대지면적과 연면적, 그리고 층별 면적과 용도

• 이를 통해 건축행위 확인, 위법 건축물 유무, 면적차이 등 확인 가능
• 실제 면적 측정을 어렵지만 일조권 사선으로 3층 이상은 건축면적이 작아져야 하는 경우 등은 육안으로 파악 가능
• 허가받은 용도와 건축물 대장상 용도를 다르게 사용하는 경우, 당장은 위법 건축물로 적발 안 되었더라고 걸리면 시정조치 받을 수 있으므로 미리 확인해야 함
• 예시) 용도는 근린생활시설인데 임대수익 목적으로 원룸만든 경우 전입신고 안되기 때문에 임차인 구하기 힘들고 위법으로 걸리면 매년 이행강제금 납부해야 하며 철거시 비용도 큼
• 건축도면을 받을 수 있다면 도면 토대로 위법여부 확인 가능

 등기사항전부증명서와 건축물 대장 면적이 다를 경우 건축물 대장 면적을 기준으로 함

• 차가 진입하기 힘든 도로에 접한 경우, 도로 확보를 위해 대지 일부분을 내주는 경우 있어 실제 건축물에 사용 가능한 대지면적(건축물대상에 기재)은 줄어들기도 함

가각전제
- 원활한 교통흐름과 시야확보를 위해 도로 모서리 부분을 완곡하게 만드는 것
- 건축법에서는 너비 8m 미만의 도로 모서리에서의 건축선을 규정하여 건축을 제한함

주차대수

• 유동인구 많은 상권의 경우 주차장을 상권으로 사용하다 위법으로 걸려서 이행강제금 납부하기도 함
• 따라서 현장에 가서 건축물대장의 주차대수와 현장에서 주차가능한 대수가 같은지 확인해야 함

 

■ 토지이용계획서

☞ 정부24에서 출력

• 토지의 모양, 용도지역, 국토이용계획 관련 법률 등 토지를 이용할 때 적용되는 내용이 기재되어 있음
• 용도지역 : 건폐율과 용적률을 확인해야 함
• 지구단위계획 : 단독개발 가능한지, 어떤 용도로 사용이 가능한지
• 지구단위계획결정도 : 해당구처 사이트에서 다운 받아 세부 확인 가능, 이때 정비구역 또는 재정비촉진구역으로 지정된 경우 건축행위가 불가능할 수 있음
• 해당 구청 도시계획과에 문의해 주소 이야기 하면 업종제한, 건축가능여부 확인해야 함