건물 구매 프로세스(매수검토에서 잔금까지)

1. 매입주체 결정

• 개인 또는 법인 명의로 진행할지, 공동명의라면 지분 비율을 어떻게 가져갈지 결정해야 함
• 법인 설립시 일주일 기간이 소요되므로 이 기간 고려해야 함
• 법인 설립시 대부분은 1천만원 정도 자본금으로 설립하는데, 자본금 적은 경우 대출조건 나쁠 수 있음

 

2. 가용자금 확인

• 현금화할 수 있는 자금을 파악
• 담보 제공시 대출조건 달라지므로 공동 담보로 제공할 자산 있는지 확인 후 은행과 협의
• 은행 대출조건이 가장 좋은 시기는 연초이며 1월 초는 인사이동 변수가 있어 새 지점장이 취임한 1월 중순 이후

 

3. 취득세 확인

• 근린생활시설 건물 매입시 4.6% 취득세가 발생하며, 여기에 소유권 이전비용 등 감안해 매입가격의 약 5% 정도 발생
• 상가주택의 경우는 상가와 주택의 비율에 따라 각각 취득세를 납부하게 됨
• 수도권 과밀억제권역에 본점이 있고 설립된 지 5년이 안 된 신규법인이 과밀억제권역 내 부동산 취득시 취득세가 9.4%로 중과되어 약 2배 더 많은 금액을 납부해야 함
• 2020년 7월 10일 부동산 대책 이후 법인 명의로 주택을 취득시 12% 취득세가 발생함

→ 법인 명의로 노후화된 주택을 매입해 리모델링·신축을 하거나 상가주택을 매입하는 경우 취득세가 부담이 될 수 있기 때문에 매입 전 이 부분을 확실하게 체크해야 함

 

4. 부동산 중개보수 확인

• 건물의 경우 법정 상한선 0.9% 내이므로 이 범위 안에서 계약 전에 합의해야 함
• 매각시 양도소득세를 신고할 때 중개보수를 필요경비로 인정받을 수 있기 때문에 중개보수를 지급할 때는 반드시 부가가치세 10%를 포함하여 현금영수증이나 세금계산서를 발급받아야 함

 

5. 투자지역 선정

 

6. 매물 검토

• 공적장부를 통해 건물과 관련된 사항을 확인 : 주소, 대지면적, 연면적, 매매가, 보증금, 월 임대료, 수익률 등
• 매물보고서는 매도자의 주관, 오류/과장, 오타가 있을 수 있으니 꼼꼼히 확인을 해야 함
• 매물이 나오는 이유 확인해야 함
• 등기사항전부증명서 통해 건물주의 현재 자금상황 등 파악 가능 ex. 최근 건물 담보 대출이 있거나 압류가 들어와 있는 등 

 

7. 주변 매각사례 검토

• 매물 주변의 매각 사례와 임대시세 조사 
• 주변 임대시세 확인시 각 층마다 어떤 업종이 들어와 있고 층별로 얼마인지도 파악
• 주변 시세와 비교해 관심 건물이 임대료를 적게 받고 있는지 비싸게 받고 있는지 파악

 

★매수 의사결정★ 

 

8. 대출 및 잔금일정 검토

• 통상 꼬마빌딩을 계약시계약에서 잔금까지의 기간을 1~2달 정도로 잡음
• 기간이 짧다 보니 중도금 없이 계약금에서 잔금으로 바로 가는 경우가 대부분
• 은행 대출 승인이 1~2주 정도 걸린다고 가정하여 승인기간 이후에 잔금일 잡을 것
• 은행에서 대출을 받는 경우 계약서를 챙겨 임대사업자등록을 먼저 해야 함
• 6/1 전에 잔금 지급시 매수인이 재산세를 부담하게 되므로 재산세 만큼을 매매금액에서 빼달라고 하거나 반반씩 부담하자고 사전에 제안

 

9. 건물분 부가가치세

• 부가가치세법에서 정하고 있는 사업의 포괄양수도라는 제도를 활용시 부가가치세를 과세대상으로 보지 않기 때문에 부가가치세를 내지 않아도 됨
• 부가가치세를 납부하고 빨리 환급받기를 원한다면 조기환급제도를 이용해 신고기한 경과 후 15일 이내에 납부한 세금을 환급받을 수 있음

 

10. 임대차계약서와 임대차승계확인서 확인

• 매도인에게 직접 요구하거나 중개사를 통해 통장내역을 요구하여 임대료 미납내역을 확인해야 함
• 임대차계약서를 확인할 때 계약 관련 특약사항이나 임대료에서 ‘부가가치세 별도’인지를 확인
• 간혹 임대료를 부가가치세를 포함해 알려주는 경우가 있는데 이렇게 되면 예상되는 임대수익이 달라짐
• 매도인이 알려줬던 임대차 금액과 실제 임대차계약서상 내용이 다른 경우도 확인
• 잔금 전 중개사와 함께 미리 임차인들을 만나 불편사항은 없는지 상담을 하고, 임차인마다 임대인 변경에 동의한다는 ‘임대차승계확인서’를 받아두어야 함

 

11. 취득관련 비용 확인

• 취득시 발생하는 대표적인 비용으로는 취득세, 중개수수료, 법무사 수수료 등
• 취득세는 주택 외의 경우(토지, 건물, 상가 등)는 4.6%, 주택의 경우는 보유하고 있는 가구 수에 따라 세율이 다르게 적용되며, 법인이 주택 매입시 12%의 세율을 적용함
•  법정 중개수수료는 0.9% 이내에서 협의
•  매도자에게 매매대금을 송금하는 경우 계좌이체를 하면 통장내역이 남는다고 영수증을 안 받는 경우가 있는데, 계좌이체를 한 경우에도 매도자에게 영수증을 받아 보관해야 함

 

12. (잔금전) 잔금 정산서 확인

• 보통 잔금 납부 일주일 전쯤 중개사가 잔금정산서를 보내주는데 잔금정산서는 임대료, 관리비, 공과금 등을 잔금일 기준으로 정산하는 것이 일반적
• 임차인 많고 임대료의 납부일이 통일되지 않은 경우 정리가 복잡하니 미리 파악해 두어야 함 
• 임대료는 하루 이틀치 차이도 금액이 크기 때문에 미리 날짜 계산을 제대로 해야함
• 잔금일의 임대료는 매수인 몫

 

13. 주택관련 서류 등 챙길기

• 시건장치, 도면, 외주관리계약서 등 부수적인 서류를 받아 둘 것
• 계약 후 요구시 적극적으로 응대하지 않을 수 있음

 

★잔금납부★ 

 

14. 임대차계약서 새로 작성하기 

• 임차인들을 다시 만나 기존 계약서와 동일하게 임대인 명의만 변경하여 임대차계약서를 새로 작성
• 건물주가 바뀌는 것에 민감하므로 명의만 변경되는 것이고 다른 사항은 기존 계약과 동일하다는 것을 인지시켜줄 것

 

 

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현장답사 전에 꼭 확인해야 하는 공적장부 3가지

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법인을 통한 매입을 고려해야 하는 이유

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