건물관리계획 수립(청소, 엘리베이터, 임차인 등)

■ 공용공간 청소

• 건물주가 직접 청소
• 청소 용역업체나 청소하시는 아주머니에게 외주

 

■ 건물관리

• 건물주 거주지와 거리 가까운 경우 직접 대처
• 먼 경우 청소하시는 분이나 임차인에게 사례비 주면서 문제가 있을 때 연락해 달라고 부탁
• 또는 전문 관리업체에 비용을 지급하고 임차인 관리, 간단한 시설관리, 재무관리 등 외주
• 기존에 상주하는 관리인이 있어 고용을 승계하는 경우 승계받기 전에 반드시 퇴직금 정산을 해야 함, 매수인이 그냥 승계를 받았다가는 매도인 때부터 일했던 퇴직금 전체를 지급해야 할 수도 있음

 

■ 엘리베이터 관리

• 월 10~20만원 정도의 관리비용 발생
• 건물 전체가 75kw(저압) 이상일 경우 전기안전관리자를 선임해야 하므로 매월 약 10만원 정도 인건비 발생
• 연면적이 600㎡ 이상인 경우 방화관리자를 선임해야 하는데 건물주가 일주일 교육 받고 자격증 취득 가능

 

■ 임차인 관리

• 다른 곳에 전세를 살더라도 투자 목적인 건물에서는 거주하면 안 됨 수시로 찾아와 문제 제기
• 상가임대차보호법의 개정으로 정당한 사유가 없는 이상 임차인은 10년간 임대차갱신요구권이 있기 때문에 처음 임대차계약을 맺을 때 신중을 기해야 한다.
• 특히 건물의 1층의 경우는 법 개정 전에 계약을 하여 갱신요구권 없는 경우 권리금 인정해 줘야 하는 판례 존재함
• 임차인들이 임대료를 미납시 내용증명을 보내거나 명도소송을 진행하게 되면 오랜 시간이 걸릴 수 있음
• 제소전화해조서는 개인 간에 분쟁이 발생한 경우 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전 쌍방이 서로 화해하는 것으로 판결문과 동일한 효력이 있어, 사전에 제소전화해조서를 작성해 두면 임차인이 임대료를 미납할 경우 소송 없이 명도 가능하여 시간과 비용을 줄일 수 있음
• 임차인들의 계약기간이 만료된 경우 따로 계약서를 작성하지 않고 동일 조건으로 연장하는 것으로 인정하는 것을 ‘묵시적 갱신’이라고 하며 이 경우 임대인은 남은 기간 동안 해지를 하지 못함
• 상가임대차보호법에 적용되는 임차인은 묵시적 갱신이 되었을 때 언제든 해지 통보를 할 수 있고 3개월 뒤에 효력이 발생하므로, 임차인이 갑자기 해지 통보하고 나가는 상황을 막기 위해 계약 만기가 된 경우에는 상가임대차보호법에 적용되는 임차인의 경우 계약서를 다시 작성하는 것이 안전함
• 주택 임차인을 제외한 임차인(상가, 사무실 등)에게는 임대료 받을 때 세금계산서를 발급하고 별도로 부가가치세를 받아야 함, 따라서 비용을 좀 더 주더라도 세무 전문가에게 세무기장을 맡기면서 임대료에 따른 세금계산서 발급도 같이 처리해 달라고 부탁할 수 있음

 

▶▶▶ 연간/월간 관리비용 항목 리스트

빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드에서 발췌함

 

 

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건물 구매 프로세스(매수검토에서 잔금까지)

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다가구주택 투자 기본

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