확정일자, 전입신고만 하면 전세권 설정 안 해도 괜찮을까? -> 경매 우선순위 확보 등 강력한 세입자 보호

전세 계약을 맺은 세입자라면 누구나 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 고민하게 됩니다.
이때 가장 많이 활용되는 방법이 바로 ‘전입신고’와 ‘확정일자’ 받기인데요.
그렇다면 이 두 가지 조치만 해두면, 전세권 설정은 하지 않아도 괜찮을까요?
이번 글에서는 확정일자 + 전입신고의 보호 범위와 전세권 설정과의 차이점을 명확히 정리해드립니다.

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✅ 전입신고 + 확정일자만으로도 일정 수준 보호는 가능

세입자가 전입신고와 확정일자를 받으면,

**대항력(거주 권리) + 우선변제권(전세금 회수 권리)**이 생깁니다.

이 조치만으로도 일반적인 상황에서는 전세금을 어느 정도 보호받을 수 있습니다.

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✅ 하지만 전세권 설정과는 중요한 차이가 있다

 

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✅ 확정일자만으로 괜찮은 경우

• 전세금이 비교적 적을 때 (예: 5천만 원 이하)
• 집에 선순위 근저당이 없을 때
• 임대인의 재무 상태가 건전하고 신뢰 가능할 때
• 계약서를 꼼꼼히 작성하고 전입신고/확정일자도 즉시 처리했을 때

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✅ 전세권 설정이 필요한 경우

• 전세금이 고액일 때 (예: 1억~5억 이상)
• 등기부에 근저당, 가압류 등이 이미 있는 경우
• 임대인의 재정 상태가 불안정해 보일 때
• 분쟁 가능성이 우려되는 상황일 때

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세입자가 전세권 설정 시 임대인이 제출해야 하는 서류 안내(법적으로 협조할 의무)

세입자가 전세권 설정 시 임대인이 제출해야 하는 서류 안내(법적으로 협조할 의무)

 

세입자가 전세권 설정 시 임대인에게 미치는 영향, 주의사항 -> 추가 대출 제한

세입자가 전세권 설정 시 임대인에게 미치는 영향, 주의사항 -> 추가 대출 제한