세입자가 전세권 설정을 요구하는 이유 -> 전세금을 회수할 수 있는 권리

전세 계약을 체결할 때 일부 세입자들은 ‘전세권 설정’을 요구하는 경우가 있습니다.
단순히 계약서만 작성하는 일반 임대차와 달리, 전세권 설정은 부동산 등기부에 등재되는 ‘물권’ 등록 행위로 세입자의 권리를 훨씬 강력하게 보호합니다.
그렇다면 세입자가 전세권 설정을 요구하는 이유는 무엇일까요? 아래에서 구체적으로 알아보겠습니다.

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✅ 1. 전세금을 안전하게 돌려받기 위해

전세계약 만료 후, 가장 큰 걱정은 전세금을 제때 돌려받을 수 있을지 여부입니다.
전세권이 설정되면 세입자는 임대인의 동의 없이도 경매를 신청해 전세금을 회수할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
즉, 전세금을 돌려받을 수 있는 법적 수단을 확보하기 위해 전세권 설정을 요구하는 것입니다.

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✅ 2. 집주인의 경제적 상황이 불안정할 때

집주인 명의 부동산에 이미 근저당권이 설정되어 있거나, 금융기관 대출이 많은 경우, 세입자는 후순위로 밀릴 수 있습니다.
이런 상황에서 전세권을 설정하면, 선순위로 보장받을 수 있어 리스크를 줄일 수 있습니다.

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✅ 3. 확정일자 + 전입신고만으로는 불안할 때

일반적으로 확정일자와 전입신고를 하면 대항력과 우선변제권이 생기지만,

• 경매 우선순위가 근저당보다 뒤일 수 있고
• 임차권 등기명령 같은 절차를 별도로 거쳐야 할 수 있습니다.

이에 비해 전세권 설정은 등기 자체에 법적 효력이 있으므로, 즉시 강제집행이 가능합니다.

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✅ 4. 고액 전세일수록 위험 분산을 원할 때

전세금이 수억 원대 이상인 경우, 단순한 계약서만으로는 심리적 불안이 큽니다.
세입자 입장에서는 등기를 통한 물권 확보가 심리적·법적 안정감을 줍니다.

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✅ 5. 분쟁 발생 시 대응력 확보

전세권이 있으면 임대인과의 분쟁(예: 보증금 미지급, 계약 해지 등) 상황에서도
세입자가 압도적으로 유리한 위치에 설 수 있습니다.
→ 강제집행, 권리 주장, 경매 신청 등 즉각적인 대응이 가능하기 때문입니다.

 

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세입자가 전세권 설정 시 임대인이 제출해야 하는 서류 안내(법적으로 협조할 의무)

세입자가 전세권 설정 시 임대인이 제출해야 하는 서류 안내(법적으로 협조할 의무)

 

세입자가 전세권 설정 시 임대인에게 미치는 영향, 주의사항 -> 추가 대출 제한

세입자가 전세권 설정 시 임대인에게 미치는 영향, 주의사항 -> 추가 대출 제한