전세 계약을 체결할 때, 세입자가 ‘전세권 설정’을 요청하는 경우가 있습니다. 전세권은 단순한 임대차 계약과 달리 **부동산 등기부에 등재되는 ‘물권’**으로, 세입자에게 강력한 권리를 부여합니다.
그렇다면 세입자가 전세권을 설정하면 임대인에게는 어떤 영향이 있을까요? 아래에서 현실적인 관점으로 하나씩 알아보겠습니다.
✅ 전세권 설정이란?
전세권은 민법상 물권으로, 세입자가 일정 기간 동안 해당 부동산을 사용하고, 계약 종료 시 전세금을 돌려받을 권리를 법적으로 등기부에 등록하는 것입니다. 이는 단순한 확정일자·전입신고보다 훨씬 강력한 권리 보호 방식입니다.
✅ 세입자의 전세권 설정이 임대인에게 미치는 영향
1. 부동산 매매가 어려워질 수 있다
전세권이 등기부에 등록되어 있는 상태에서는
부동산을 매수하려는 사람 입장에서 전세권이 ‘권리 부담’으로 작용할 수 있습니다.
→ 매매 시 전세권 말소를 조건으로 요구받거나, 매매 가격이 하락할 수 있습니다.
2. 추가 대출(근저당 설정)이 제한될 수 있다
전세권이 이미 설정되어 있으면,
금융기관은 이를 선순위 담보로 인식해 추가 대출에 소극적일 수 있습니다.
→ 전세권자가 경매를 신청하면, 은행보다 먼저 변제받기 때문에
→ 임대인은 대출한도가 줄어들거나 거절당할 수 있습니다.
3. 경매로 넘어갈 수 있는 위험 존재
세입자가 계약 종료 후 전세금을 못 돌려받는 경우,
임대인의 동의 없이 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
→ 이는 임대인 입장에서 재산권 침해로 이어질 수 있는 강한 법적 위험 요소입니다.
4. 임대인의 계약 해지 권한 제한
전세권이 설정되면, 임대인은 세입자의 동의 없이는
임의로 계약을 해지하거나 퇴거를 요구할 수 없습니다.
→ 주택 점유권이 세입자에게 명확히 귀속되기 때문에
→ 추후 분쟁 시 임대인이 불리해질 수 있습니다.
5. 전세권 말소 절차 필요
계약이 끝난 후에도, 전세권은 자동으로 사라지지 않습니다.
→ 세입자가 ‘전세권 말소 등기’를 해줘야 말끔히 해소됩니다.
→ 협조가 없거나 분쟁이 생기면 말소 지연으로 부동산 활용에 제약을 받을 수 있습니다.
✅ 임대인이 주의할 점
- 계약 전에 전세권 설정 여부를 명확히 협의해야 합니다.
- 고액 전세일 경우, 세입자가 요구할 가능성이 높아집니다.
- 만약 전세권 설정을 허용한다면, 말소 조건·절차까지 계약서에 명시하는 것이 안전합니다.
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