전세 계약을 체결할 때, 표준계약서만으로는 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 충분히 명확히 하기 어렵습니다. 사소한 갈등을 방지하고 추후 법적 분쟁을 예방하기 위해서는 특약사항 작성이 꼭 필요합니다. 이번 글에서는 전세 임대 시 계약서에 반드시 포함해야 할 특약 조항을 정리해 드립니다.
전세 계약서에 꼭 넣어야 할 주요 특약 조항
1. 하자 보수 및 수리 책임 관련 특약
예시 특약 문구:
“입주 전 발생된 시설물 하자에 대해서는 임대인이 책임지고 수리하며, 입주 후 사용 중 발생한 경미한 수리는 임차인이 부담한다.”
✔ 전등, 보일러, 창문, 에어컨, 싱크대 누수 등은 구체적으로 항목별로 명시하면 더욱 좋습니다.
2. 계약 해지 및 중도 해지 관련 특약
예시 특약 문구:
“임차인은 불가피한 사정으로 중도 퇴거 시, 신규 세입자가 입주할 경우 잔여기간 전세보증금을 반환받을 수 있다.”
✔ 중도해지 시 위약금 조건 또는 보증금 반환 조건을 명확히 해두는 것이 중요합니다.
3. 원상복구 범위 명시
예시 특약 문구:
“임차인은 퇴거 시 임대 당시 상태로 원상복구하며, 벽지, 바닥재 등 경년변화에 따른 손상은 원상복구 대상에 포함하지 않는다.”
✔ 임차인에게 과도한 부담을 지우지 않도록 ‘경년변화’에 대한 예외 조항을 함께 포함시키는 것이 좋습니다.
4. 반려동물 관련 특약
예시 특약 문구:
“반려동물 1마리 사육 허용. 단, 소음·냄새·훼손 등으로 인한 문제가 발생할 경우 즉시 시정하며, 필요시 계약 해지 가능함.”
✔ 반려동물 허용 여부는 꼭 명시해야 분쟁을 방지할 수 있습니다.
5. 보일러, 에어컨 등 가전제품 관리
예시 특약 문구:
“보일러, 에어컨 등 고정형 가전제품은 퇴거 시 정상 작동 상태로 인수인계하며, 고장 시 임대인과 협의하여 수리한다.”
✔ 고정형 가전제품의 책임 소재가 애매한 경우가 많아 반드시 특약에 넣어야 합니다.
6. 관리비 및 공과금 부담 주체
예시 특약 문구:
“전기, 가스, 수도 등 공과금 및 관리비는 임차인이 부담하며, 연체 시 임대인은 보증금에서 공제할 수 있다.”
✔ 관리비 포함 여부, 정산 기준일 등을 명시하면 더욱 명확합니다.
7. 전입신고 및 확정일자 가능 여부
예시 특약 문구:
“임차인은 전입신고 및 확정일자 신청이 가능하며, 임대인은 이에 대해 일체의 이의를 제기하지 않는다.”
✔ 임차인의 대항력과 우선변제를 보장하기 위해 반드시 포함시켜야 합니다.
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