임대인이 꼭 알아야 할 하자보수 책임 기준｜보일러, 수도, 전기, 창문, 도어락, 방수, 곰팡이, 결로 등

전세나 월세로 부동산을 임대하는 경우, 임차인에게서 가장 많이 들어오는 요청 중 하나가 하자보수입니다.
하지만 어디까지 임대인이 책임져야 하고, 어떤 경우는 임차인의 책임인지 헷갈리는 경우가 많습니다.

이번 글에서는 임대인이 반드시 알아야 할 하자보수 책임 기준을 구체적인 예시와 함께 정리해드립니다.

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하자보수란?

하자보수란, 주택이나 건물 내 시설이 고장나거나 손상되어 정상적인 사용이 불가능할 때 이를 수리하는 행위를 의미합니다.
주로 보일러, 수도, 전기, 창문, 도어락, 방수, 곰팡이, 결로 등의 문제가 포함됩니다.

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하자보수, 법적으로 누가 책임지나?

민법 제623조(임대차)

임대인은 임차인에게 목적물을 계약 기간 동안 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있습니다.

즉, 자연적 노후, 구조적 결함, 사용과 무관한 고장은 임대인의 책임입니다.
반면, 사용 부주의나 고의적 훼손은 임차인의 책임입니다.

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임대인이 책임지는 대표적인 하자

 

📌 주의: 계약 전에 “도배·장판은 그대로 사용함”이라는 특약을 넣는 경우, 책임이 달라질 수 있습니다.

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임차인이 부담해야 할 하자

 

📌 임차인의 사용 중 발생한 손상은 임차인이 수리 또는 복구하는 것이 원칙입니다.

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책임 분쟁 줄이는 임대인의 실전 팁

1. 계약 전 사진 및 상태기록 남기기
   → 입주 전 사진을 촬영해 보관하면 분쟁 시 증거자료로 활용 가능
2. 계약서에 특약사항 명확히 기재
   → 예: “도배 및 장판은 기존 상태 유지, 임대인 책임 아님” 등
3. 하자 발생 시 수리 절차 안내
   → 임차인이 수리 전 반드시 임대인에게 통보하도록 안내
4. 사용설명서, A/S 보증서 제공
   → 보일러, 에어컨 등은 사용법을 공유해 불필요한 고장 예방

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 곰팡이가 생겼는데, 임대인 책임인가요?
➡ 구조적 결함(단열 미비, 누수 등)으로 인한 경우는 임대인 책임.
단순 환기 부족, 사용 부주의라면 임차인 책임입니다.

Q. 보일러 고장 시 누가 고쳐야 하나요?
➡ 자연 고장 또는 노후 문제는 임대인 부담.
단, 필터 미청소 등 사용 부주의는 임차인 책임일 수 있습니다.

Q. 전구 갈아 끼우는 것도 임대인이 해줘야 하나요?
➡ 아니요. 전구, 리모컨 배터리 같은 소모품은 임차인이 교체하는 것이 일반적입니다.

 

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