실제로 있었던 전세 직거래 피해 사례 정리｜이중계약, 근저당권 확인 누락, 계약서 특약 부재

전세 계약을 할 때 중개 수수료를 아끼기 위해 직거래를 선택하는 세입자와 집주인들이 점점 늘고 있습니다.
하지만 직거래에는 생각보다 많은 위험과 피해 사례가 존재합니다.

이번 글에서는 실제로 발생한 대표적인 전세 직거래 피해 사례를 중심으로,
계약 전 반드시 확인해야 할 주의사항을 정리해드립니다.

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직거래 피해, 왜 반복될까?

전세 직거래는 중개인이 없기 때문에 다음과 같은 문제가 자주 발생합니다:

• 계약서 작성 오류
• 등기부등본 확인 누락
• 확정일자 미신청
• 임대인·임차인 신원 불명확
• 보증금 사기

피해는 대부분 "처음 직거래를 하는 사람"에게 집중됩니다.

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실제 전세 직거래 피해 사례 5가지

1. 이중계약으로 전세보증금 날린 사례

사례 요약: 임차인이 집주인과 직거래로 계약하고 보증금 1억 5천만 원을 송금했지만,
알고 보니 동일한 집에 대해 다른 세입자와도 계약이 되어 있었음.

→ 집주인은 전세보증금을 들고 도주, 임차인은 보증금 전액 손실.

📌 교훈: 중개인 없이 계약할 땐 등기부등본 실시간 확인 필수, 계약 후 확정일자 즉시 신청 필요.

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2. 근저당권 확인 누락으로 전세금 미반환

사례 요약: 전세 직거래 당시 집주인이 “문제없다”고 말해 등기 확인 없이 계약.
이후 매매 과정에서 선순위 근저당 1억이 잡혀 있었음.
→ 집이 경매로 넘어가면서 임차인은 보증금 6천만 원 중 일부만 반환받음.

📌 교훈: 등기부등본의 '을구' 근저당권 반드시 체크, '선순위 채권자'가 있으면 위험.

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3. 계약서 특약 부재로 하자 수리 거부

사례 요약: 집 안에 곰팡이와 누수가 있었으나, “입주 후 수리해주겠다”는 구두 약속만 믿고 직거래 계약.
→ 계약 후 집주인이 수리를 거부. 법적 다툼 발생했지만 특약 조항이 없어 임차인 불리.

📌 교훈: 하자 관련 사항은 계약서 특약 조항으로 반드시 문서화해야 함.

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4. 위조된 집주인 신분으로 계약한 사기 사건

사례 요약: 직거래로 만난 사람이 집주인인 줄 알고 계약했는데,
알고 보니 임대인은 위조 신분증을 사용한 사기범.
→ 세입자는 보증금 4천만 원을 고스란히 잃고, 경찰 수사에도 회복 불가.

📌 교훈: 집주인의 신분증과 등기부등본 상 소유자 정보가 일치하는지 반드시 확인해야 함.

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5. 확정일자·전입신고 누락으로 보증금 후순위 밀림

사례 요약: 직거래 후 확정일자와 전입신고를 잊고 미루던 사이,
다른 세입자가 먼저 확정일자 신청.
→ 경매 시 보증금 순위가 밀려 전액 손해 발생.

📌 교훈: 계약 당일 전입신고 + 확정일자 신청은 보증금 보호의 핵심.

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전세 직거래, 이렇게 해야 피해를 줄일 수 있습니다

등기부등본 확인	계약 당일 최신본으로 확인
집주인 신분 확인	등기부 등본상 소유자와 대조
계약서 작성	국토부 표준계약서 사용 + 특약 명시
확정일자·전입신고	계약 직후 즉시 진행
보증금 보호	보증보험 가입 고려 (세입자 관점)

 

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