임대인 입장에서 알아야 하는 전·월세 직거래 리스크｜임차인의 신원·신용 확인, 분쟁 시 중재자 부재

부동산 중개 수수료를 아끼기 위해 전세·월세 직거래를 고려하는 임대인들이 많습니다.
하지만 중개인을 통하지 않는 직거래에는 예상치 못한 리스크가 숨어 있습니다.
이번 글에서는 임대인 입장에서 반드시 알고 있어야 할 전·월세 직거래의 위험 요소들을 정리해드립니다.

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1. 임차인의 신원·신용 확인이 어렵다

중개인을 통할 경우 등본, 재직증명서, 소득자료, 신용조회 등 확인이 비교적 수월합니다.
직거래 시에는 임차인의 신원이나 연체 이력, 체납 내역 등을 제대로 검증하지 못하는 경우가 많습니다.

• ❗ 리스크: 보증금 사기, 연체 상습자, 유령 임차인 등
• ✅ 해결 방법: 임대인이 직접 신용조회 동의서, 주민등록등본, 재직증명서 요청 필요

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2. 계약서 작성 실수가 생기기 쉽다

부동산 중개인은 표준계약서와 각종 조항을 숙지하고 있어 실수 가능성이 낮습니다.
하지만 직거래 시에는 하자 보수, 계약해지 조건, 보증금 반환 시기 등 주요 조항이 누락되기 쉽습니다.

• ❗ 리스크: 계약서 미비로 분쟁 발생 시 법적 보호 약화
• ✅ 해결 방법: 국토부 표준계약서 양식 사용, 필요한 특약 반드시 기재

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3. 확정일자·전입신고 관리 누락 우려

임차인이 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 선순위 권리를 가질 수 없고,
반대로 임대인 입장에서는 임차인의 권리 범위를 정확히 파악하지 못하게 됩니다.

• ❗ 리스크: 보증금 반환 우선순위 문제로 대출 또는 매매 지연
• ✅ 해결 방법: 계약 시 확정일자 신청 여부와 전입일 직접 확인

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4. 추후 분쟁 시 중재자 부재

중개사를 통한 거래는 문제가 생겼을 때 중개인의 조율 또는 책임 보증(중개사 책임보험)이 적용됩니다.
직거래는 문제가 생겼을 때 양측 당사자만의 법적 다툼으로 번지기 쉽습니다.

• ❗ 리스크: 말다툼, 계약 파기, 민사소송까지 이어질 수 있음
• ✅ 해결 방법: 문서로 모든 내용을 남기고, 분쟁 발생 시 법률 자문 받기

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5. 전세보증금 반환 리스크

최근에는 깡통전세, 보증금 미반환 사례가 사회 문제로 떠오르고 있습니다.
직거래 시 보증보험 가입 유도나 권리관계 확인이 소홀할 수 있어, 임대인 또한 보증금 반환 부담이 커질 수 있습니다.

• ❗ 리스크: 보증금 반환 요구 시 분쟁 발생
• ✅ 해결 방법: 보증보험 가입 안내, 집주인 명의 명확히 기재

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