다가구주택 투자 기본

■ 다중주택(다가구주택) 이란?

• 다가구주택(다중주택)은 일명 꼬마빌라로 불리기도 함 
• 다수가 장기 거주가능한 구조로서 독립된 주거 형태를 갖음
• 방/욕실 같은 독립공간은 가능하지만 취사는 공동으로 사용해야 하는 단점
• 그러나 실제는 대부분 취사설비를 두고 운영함
• 법개정으로 1층을 근린생활시설로이요 가능해 인기 높아짐
• 주택으로 사용하는 층은 3개 이하
• 1인 가구를 위한 구조이므로 주차장 규제에서 자유로움, 최대 3대만 확보해도 20가구까지 가능
• 규제 변경으로 다중주택 허용 규모가 100 -> 200평(660㎡)으로 확대, 3개 -> 4개 층(필로티 구조)으로 변경 → 기존 세대수 대비 2배까지 건축 가능해짐(가구수는 수익률로 직결)

다세대주택이란? (vs. 다가구)
- 분양업체(건축업자)가 지어 일반인에게 분양
- 전체 토지 소유 중 일부분만 소유하는 것

상가주택이란? (vs. 다가구)
- 다가구 주택과 근린생활시설이 하나의 건물로 된 형태
- 정확한 용어로는 점포겸용주택
- 1층 상가, 2-4층 주택으로 구성이 선호됨
- 1층 상가 임대수익이 전체 임대수익의 5-60% 차지, 그만큼 입지와 위치가 중요
- 주택은 보증금이나 월세를 낮추면 임대가 맞춰지지만 상가는 입지따라 임차인 못 맞춰 공실기간 길어질 위험
- 상가 가치는 입주 업종 등에 영향 많이 받으며 경기 탄다

꼬마빌딩이란? 
- 1층에 상가가 들어있는 4-5층 건물
- 50억 이상은 대형빌딩, 그 이하는 꼬마빌딩
- 빌딩은 임대수입이 주 목적이므로 보증금 합이 매매가의 1-20% 정도거나 그 이하
- 따라서 꼬마빌딩이더라고 접근하기 무리 있음

 

■ 임대수익 목적으로 다중주택 투자의 장점

• 주차장법 완화되어 면적 대비 수익률 높음(>다가구, 도시형생활주택, 아파트 연립)
• 토지/건물 대출, 전세보증금 이용해 적은 돈으로 투자 가능 
• 안정적인 월세 수입으로 현금흐름
• 거주+임대수익 동시에 가능
• 1가구 1주택으로 양도세 비과세 가능
• 물가 오르면 전세/월세가 함께 상승
• 부동산의 근원은 토지, 건물은 감가상각되지만 토지가격은 지속 상승하며 매매차익도 발생

아파트 투자와 비교
- 아파트, 다가구주택 둘다 한 채지만 다가구주택은 여러 가구 임대가능
- 8년이상 장기임대사업자 등록시 양도세에서 장기보유특별공제 혜택 주어짐
- 다가구 주택은 양도세, 취득세가 일반 아파트 대비 비싼 편

 

 

■ 투자 테크 트리

Step 1) 전세 세팅시 임대수입은 나오지 않지만 투자금은 적음 

Step 2) 이후 근로소득으로 전세를 월세로 전환 

Step 3) 월급과 월세를 모아 월세전환을 확장 

Step 4) 월세소득으로 ★안정적 수익발생 ★건물 수익률 증가 ★건물 가치도 상승 → 은퇴

 

■ 투자 시점

• 토지가격, 건축비는 매년 상승, 따라서 부족한 대로 전세비중 높여 구매후 한 세대씩 반전세 또는 월세 전환(은퇴후 필요한 현금 흐름에 맞춰)