건폐율과 용적률 개념과 적용사례

■ 개념 

●  건폐율

• 대지면적에 대한 건물의 바닥면적의 비율
• 건축밀도를 나타내는 지표

→ 지방 녹지지역의 경우 건폐율 20%, 따라서 100평짜리 땅이 있어도 건물은 20평만 가능

 

● 용적률

• 대지변적에 대한 건물 연면적의 비율
• 건축물에 의한 토지 이용도를 보여주는 기준
• 즉 동일한 토지 위에 몇 층까지 건물을 올릴 수 있는지 알려주는 기준 
• 수익성과 관련 높은 지표

→ 오피스텔은 상업용지나 준주거지역에 위치해 아파트 대비 대지지분이 현저히 낮음

 

■ 서울시 용도지역별 건폐율과 용적률

용도지역	건폐율	용적률	비고
제1종 전용주거지역	50% 이하	100% 이하	주거지역
제2종 전용주거지역	40% 이하	120% 이하
제1종 일반주거지역	60% 이하	150% 이하
제2종 일반주거지역	60% 이하	200% 이하
제3종 일반주거지역	50% 이하	250% 이하
준주거지역	60% 이하	400% 이하
중심지역	60% 이하	1000% 이하
일반상업지역	60% 이하	800% 이하

• 원룸주택(다가구주택) 짓기 적당한 용지 → 제2종 일반주거지역

 

■ 건폐율과 용적률 계산 예시

 

● 대지 80평 / 건폐율 60% / 용적률 180% / 5가구

  - 1층 바닥면적으로 80평*60% = 48평 가능

  - 총 연면적은 80평*180% =144평 가능

   → 1-3층까지 동일 면적으로 올린다면 144/3 = 48평 가능

   → 1-4층까지 동일 면적으로 올린다면 144/4 = 36평 가능

  - 건폐율 60%라고 해서 꽉 채워 올리지 않음, 3/4층은 건물활용에 따라 수익률에 차이가 있어 세부검토가 필요함

 

● 4층 5가구 구성 예시

4	주택(주인세대 전세 1.5억)
3	주택(쓰리룸 전세 1.1억)	주택(쓰리룸 전세 1.1억)
2	주택(쓰리룸 전세 1.1억)	주택(쓰리룸 전세 1.1억)
1	상가(보증금 300만, 월세 200만)

* 대지 80평 기준이라 한 층에 쓰리룸 2가구 가능, 대지 70평 이하면 한층에 투룸 2가구 가능

 

■ 수익률 계산(4층 총 5가구 구성↑)

*취등록 비용 미반영

 

● 순수 자기자본 투자시

• 총 보증금 6.2억, 월 임대수익 200만
• 건물가격 11억 가정
• 투자금 = 매매가(1억)-보증금(6.2억) = 4.8억
• 수익률 = (연임대수익/투자금)*100 = (2400만/4.8억)*100 = 5%

● 4억 금리 4%로 대출시

• 한달 대출이자 133만
• 연 수익 = 임대수익 - 대출이자 = 2400만-1596만 = 804만
• 수익률 = (연수익/투자금)*100=(804만/8000만)*100 = 10%

→ 대출금액와 금리에 따라 수익률 차이 2배 발생하며, 2년 후 보증금 상승시 투자금 회수도 가능