다가구주택 싸게 매입하는 방법

 

■ 왜 싸게 건물 사야 하는가?

매매가격 낮추기 = 투자 수익률 상승

 

■ 싸게 건물 사는 법 

이미 지어져 마진이 반영된 건물이 아닌, 짓고 있는 건물을 원가게 가깝게 구매해야 함

• 1안) 건축업자가 소유하고 있는 땅에 건물을 지어주는 조건으로 매입
• 2안) 건축업자가 매매할 목적으로 짓고 있는 건물을 명의변경 통해 매입 

 

■ 왜 이러한 방식을 통해 싸게 매수할 수 있는가? ☞ 핵심은 유통과정 줄이기

• 이미 지어진 건물에는 건축업자/건물주 마진이 포함되어 있어 이 과정을 줄여야 함
• 건축마진은 건축회사(업자)가 떼가는 마진이며, 건물주 마진은 신축을 매수한 건축주가 건물을 보유하는 동안 쌓인 마진을 의미함
• 건축비, 소유권 취득과 보전에 필요한 부대비용, 중개수수료, 양도세 등 항목이 여기에 해당됨

 

■ 추가적인 장점

• 구축을 매입하는 것보다 건축등기가 나지 않은 짓고 있는 건물은 원시취득세에 해당하여 세율이 낮음
• 투자금액에 따라 월세/전세를 맞춤 세팅 가능
• 건축 자재와 외양에 대해 건축업자와 상의가 가능해 만족도 높음
• 신축은 동일기간 보유해도 감가상각이 덜하여 건물 가치가 높음

 

■ 소액으로 매입시 부족한 잔금 지불 절차

1. 소액으로 매입 후 
2. 부족한 돈은 토지 소유권 이전시 토지담보대출(80%)로 건축업자가 회수
3. 건물이 준공되면 건축물담보대출로 회수
4. 임대 놓는 과정에서 전세보증금으로 회수

투자금 예시
- 전세보증금 5.8억
- 건물/토지 담보대출 3.5억(4% 이자 116만/월)
- 건물매가 7.5억
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  1.8억 현금 발생

☞ 전세를 반전세 또는 월세로 전환 가능
☞ 2년치 이자 3천은 이자통장에서 넣고 1.5억으로 건물하나 또 매수 가능

 

■ 이 시스템이 가능하기 위한 조건

• 임대수요가 많아 공실 없고 준공나기 전에 절반 넘게 임차인 맞춰져야 함, 늦어도 준공 후 한달 내 전 세대 임대가 맞춰지는 경우
• 건축업자 자금여력(보통 여러 동을 짓기 때문에 한 곳에서 회수할 자금이 묶여 버리면 문제발생)

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건물 구매 프로세스(매수검토에서 잔금까지)

건물 구매 프로세스(매수검토에서 잔금까지)

 

건물 매입시 대출기준 3가지(담보/신용/RTI)

건물 매입시 대출기준 3가지(담보/신용/RTI)