■ 과거 동일 아파트 1층 매물 거래 히스토리 파악하기
○ 전세보증금 인상이 주기적으로 이루어지고 있는가?
- 2-3년 주기로 전세보증금 변동이 발생하며 최근 보증금 인상률이 둔화
- 부동산 경기 불황으로 인해 동일 보증금으로 재계약하는 사례 있음
- 갱신요구권 사용으로 인해 전세 갱신시 보증금 인상률 저조
○ 역전세가 발생한 이력이 있는가?
- 역전세 발생 이력 없음
○ 공실 우려는 없는가?
- 없음
○ 장기 보유시 수익률 전망은 어떠한가?
- 장기 보유시 전세가가 매수 가격을 추월하는 모습을 보임
- 결국 매수한 가격을 5-6년 이내 전세보증금으로 보전할 수 있음
갱신요구권이란?
- 집주인의 의사와 상관없이 전·월세 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리
- 최근 전세시장에서 세입자가 집주인보다 유리한 위치에 서면서 종전보다 임대료를 감액해 계약을 갱신하는 데 사용되기도 함
■ 현재 부동산에 올라온 1층 매물 확인하기
○ 1층 매물 호가를 확인하기
○ 전세 낀 투자용 매물인지, 집주인이 실거주하고 있는 매물인지 파악하기
○ 전세 낀 투자용 매물인 경우
- 전세 보증금은 얼마인가?
- 전세 기간 얼마나 남았는가?
- 전세 기간 종료 후 계약갱신권 사용 가능성은?
- 전세 기간 종료 후 보증금 인상은 얼마나 가능한가?
○ 집주인 실거주 매물인 경우
- 현 시세로 전세줄 수 있는 컨디션인가?
- 수리가 필요한가? 수리 범위나 예산은 얼마나 되는가?
- 매수시 잔금일에 맞춰 전세계약이 가능한가?(전세거래가 활발히 이뤄지나?)
- 현재 전세/월세 매물(경쟁 매물)이 많이 나와있는가? 그 시세는 어떠한가?
- 지역 특성상 전세 또는 월세를 선호하는 성향이 있나?
■ 수익률 높은 매물 선택하기(매물 비교하기)
○ 전세낀 매물은 매수하는게 유리할지, 집주인 실거주 매물 매수하고 전세를 맞춰 넣는 것이 유리한지 파악하기
○ 컨디션 좋은 집주인 실거주 매물을 매수하고 전세 세입자를 구해 잔금 치르는 경우, 현 시세로 전세금을 받을 수 있어 적은 투자금으로 매수할 수 있음
○ 또한 집주인 실거주 매물은 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높음
○전세낀 매물을 구매하는 경우 전세계약을 그대로 승계하므로, 매수 잔금일에 맞춰 세입자를 구해야 하는 리스크를 줄일 수 있으며, 추후 전세계약 종료시점에 보증을 인상할 수 있는 여지가 있음
■ 투자 물건으로써 아파트 1층 장/단점 파악
○ 장점
- 관리비 절약(엘리베이터에 대한 전기료, 수선유지비의 납부 대상에서 제외)
- 층간소음, 출입 편의성
- 가든뷰(조경)
○ 단점
- 채광 부족
- 장마철 습기, 벌레
- 사생활 침범
- 겨울철 동파, 역류
- 지상으로 차다니는 경우 불빛, 차소리 발생
- 앞에 놀이터, 큰길 있는 경우 시끄러움
- 가로등 불빛
○ 기타 고려사항
- 아파트 단지 경사, 구성(주복 등), 필로티 구조 등에 따라 1층이지만 단점이 적을 수 있음
- 경우에 따라 2층이 1층보다 애매한 위치일 수 있음
- 아이 키우는 집, 어린이집, 노년, 장애인 등 특수한 수요가 있으나 이 경우 학군, 평수 등 함께 고려해야 함
- 개인에 따라 1층 매물에 대한 호불호가 갈려, 아얘 물건조차 보지 않는 경우도 있어 거래가 제때 안되고 환금성 떨어지는 단점이 있음
- 1층 매가가 로얄층 대비 20%까지, 기준층 대비 10%까지 벌어지는 경우가 있으며, 2층 대비는 평균 98% 수준
■ 1층 매물 투자 시기
○ 비수기에 1층 매수 수요가 적으므로 후려쳐서 급매 잡기
○ 시장이 달아오르는 좋은 시기에(매물이 없는 시기) 매도하고 나가기
[갭투자 가이드] 전세낀 매물 체크리스트
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■ 매수 타겟 설정 ○ 로열동/로열층 급매로 목표 설정하여 매물 탐색 ○ 4-5층 저층 아파트 제외 - 다세대와 같은 수준 - 매매가 낮아 대출도 많이 나오지 않음 - 전세가 낮고 주인 거주 비율 낮아
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[갭투자 가이드] 부동산(중개업자) 활용법
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■ 부동산/중개사 고르기 ○ 매도측 중개사 이용할 것 - ‘네이버 부동산’에 물건을 올려놓은 중개소는 그 물건을 가지고 있는 매도인 쪽의 중개소 - 매도측 중개소와 접촉해야 매도 사유와 매
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