[갭투자 가이드] 월세 수익률 계산하기

■ 월세 수익률

= (집에서 나오는 돈 / 집에 들어간 돈) × 100%

 

조건
- 매수가 : 4.4억
- 대출금액 : 2.7억(주담대 2억 +신용 7천, 이율 5%)
- 현금 투자금액 : 7천
- 월세보증금 : 1억(갭 3.4억)
- 취득세 : 540만(인지세, 법정수수료 등 포함)
- 중개료 : 170만

※ 신용대출은 매해 3.5천만원씩 상환하여 2년 내 상환, 주담대는 유지
- 첫해 이자 : (2억+7천)* 5% = 1350만원
- 둘째해 이자 : (2억+3.5천)* 5% = 1175만원
- 셋째해 이자 :  2억 * 5% = 1000만원

 

1. 매수 첫해  ☞  월세 수익률 마이너스

○ 집에 들어간 돈 : 7710만

- 현금 : 7000만

- 취득세 : 540만

- 중개수수료 : 170만

 

○ 집에서 나오는 돈 : (-)750만

- 연간임대료 = 50만 * 12개월 = 600만

- 대출금 연이자 =2.7억 * 5% = (-)1350만

 

2. 매수 두번째 해  ☞  월세 수익률 마이너스

○ 집에 들어간 돈 : 없음

- 기존 세입자 유지

 

○ 집에서 나오는 돈 : (-)575만

- 연간임대료 = 50만 * 12개월 = 600만

- 대출금 연이자 =2.35억 * 5% = (-)1175만

 

3. 매수 세번째 해  ☞  월세 수익률 마이너스

○ 집에 들어간 돈 : 없음

- 기존 세입자 유지

 

○ 집에서 나오는 돈 : (-)400만

- 연간임대료 = 50만 * 12개월 = 600만

- 대출금 연이자 =2억 * 5% = (-)1000만

 

4. 매수 네번째 해  ☞  월세 수익률 마이너스

○ 집에 들어간 돈 : 없음

- 기존 세입자 유지

 

○ 집에서 나오는 돈 : (-)400만

- 연간임대료 = 50만 * 12개월 = 600만

- 대출금 연이자 =2억 * 5% = (-)1000만

매수 후 4년간 평균 수익률 ☞ 마이너스

○ 집에 들어간 돈 : 7710만

- 현금 : 7000만
- 취득세 : 540만
- 중개수수료 : 170만

○ 집에서 나오는 돈 : (-)2125만
- 연간임대료 = 50만 * 12개월 * 4년 = 2400만
- 대출금 이자 = (-)1350만 (-)1175만(-)1000만(-)1000만 = (-)4525

▶ 2년내 신용대출 전액상환 후 주담대만 유지
▶ 4년간 현금투자+이자상환 금액 총합이 약 9800만원
▶ 5년차 부터 본격적으로 수익이 발생 

 

5. 매수 다섯번째 해 ☞  월세 수익률 플러스 전환

○ 집에 들어간 돈 : 없음

- 기존 세입자 유지

 

○ 집에서 나오는 돈 : 1600만

- 연간임대료 = 50만 * 12개월 = 600만

- 보증금 상향 = 2000만★

- 대출금 연이자 =2억 * 5% = (-)1000만

월세→전세로 전환시
- 현 월세 보증금 1억
- 전세 시세 2.8억 예상
- 1.8억 현금흐름 발생
- 주담대 1.8억 상환시, 대출잔액 2천
- 2천에 대한 이율 4% 적용시 연이자 80만원
- 최소 4년 주기로 보증금 인상 진행, 인플레이션에 따른 화폐가치 하락으로 최소 2-3천 상향 가능

▶ 따라서 이후 부터는 지속적인 수익구간 

 

6. 이후 수익률 전망

○ 월세 유지시

▶ 매년 고정적으로 나가는 금액은 연간 주담대 이자 1천만원

▶ 임대수익 연 600만원이므로 연간 400만원 마이너스

▶ 약 4년 주기로 보증금 2-3천 인상 가능

▶ 주담대 금액은 고정, 인플레이션 발생으로 보증금이나 월세 인상으로 통한 수익률 향상이 예상됨

▶ 대환을 통한 이자율 하락으로 인해 800-900만원 정도로 고정 이자금액을 줄일수 있음

▶ 주담대 원리금 상환으로도 고정 이자금액을 줄일수 있음

 

 

○ 반전세/전세 전환시

▶ 주담대 이자 부담이 대폭 감소 가능하여 연이자 80만원 수준

▶ 이 경우에도 정기적인 보증금 이상을 통한 수익률 증가 가능 

 

부동산 침체 발생시
- 보증금 이상률은 저조할 수 있으나 월세 수익으로 인한 현금흐름은 지속발생
- 단기 침체로 수익률 정체가 발생할 수 있으나 인플레이션으로 인한 화폐가치 하락으로 인해 매가/전세가/월세가는 우상향

 

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