[갭투자 가이드] 소형평수 월세 투자시 고려사항

1-2인 가구 거주용 소형 평수(20평 미만) 아파트에 월세 받는 목적으로 투자시 고려할 사항

 

■ 세입자 교체가 잦은가?

○ 완전 소평평수, 주복 오피스텔 보다는 단지와 커뮤니티가 조성된 아파트의 주거 안정성이 큼

○ 그러나 20평 미만인 경우 1인 또는 2인 가구 거주 목적이 크기 때문제 세입자가 자주 교체되는 이슈가 발생함

○ 따라 지역 특성, 지역 거주자 특정을 파악하여 세입자 교체가 얼마나 빈번한지 파악해야함

○ 이 부분에 따라 거래비용(부동산 수수료) 등 추가 비용 발생하여 수익률에 마이너스 요인 

○ 세입자 교체 없이 2-4년 주기로 보증금 또는 월세를 물가 상승분에 따라 그 이상으로 올려 받는 경우가 가장 베스트

월세 중개보수(부동산 수수료)
- 월세 1억/50만 세팅시 중개보수 상한요율 0.3% 적용
- 건당 45만원 발생

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■ 월세 리스크를 전세로 헷지할 수 있는가?

○ 월세 낀 매물을 구매하여 계약 종료시 전세로 변경하는 것도 방법

○ 전세입자의 경우 보증금 대출을 받는 등 절차적 복잡한 단계를 거치므로 월세보다는 장기거주 확률이 큼

○ 최소 2년 기간은 안정적으로 전세를 세팅해 갈 수 있음 ○ 또한 전세보증금으로 기존의 매수시 발생했던 주택담보대출을 일부 정리 가능할 수 있어 투자자 입장에서 월세->전세 전환이 용이함

 

■ 매물 히스토리 

 

● 실전 1 (17층)

 

○ 재계약 이력이 없으며 짧게는 1년, 길게는 4년 주기로 월세입자가 교체됨

○ 월세로 4년간 장기 거주한 이력도 있음

○ 월세 보증금은 '16년 이래 지속 상승했으나, 전세전환 계산시 전세 보증금은 감소하는 모습

   - 23년 월세 10000/50 → 전세 보증금 환산시 357,000,000원

   - 21년 월세 7000/60 → 전세 보증금 환산시 375,900,000원

   - 16년 월세 5000/65 → 전세 보증금 환산시 380,100,000원

○ 월세 수익률은 5.3% 수준

• *월세 수익률 = (월세*12개월)/(최근 매매가-보증금)*100

 

 

 

 

● 실전 2 (12층)

○ 2-4년 주기로 세입자 교체이력이 있음

○ '22년 입주한 세입자가 1년 뒤 계약 갱신권 사용함(월세 4만원 상승)

○  전세전환 계산시 전세 보증금은 상승하는 모습

   - 23년 월세 2000/79 → 전세 보증금 환산시 419,160,000원

   - 20년 월세 5000/65 → 전세 보증금 환산시 380,100,000원

   - 15년 월세 5000/60 → 전세 보증금 환산시 354,900,000원

 

 

 

 

 

 

 

 

● 실전 3 (17층)

○ '21, '23년 계약 갱신권 사용한 이력 있음, 즉 19년 세입자가 지속 거주중

○  전세전환 계산시 전세 보증금은 상승하는 모습

   - 23년 월세 7000/57 → 전세 보증금 환산시 360,780,000원

   - 21년 월세 1억3000/37 → 전세 보증금 환산시 322,980,000원

   - 19년 월세 1억3000/34 → 전세 보증금 환산시 307,860,000원

 

 

 

 

 

 

 

 

 

● 실전 4 (3층)

○ 23년 계약 갱신권 사용한 이력 있음, 즉 19년 세입자가 지속 거주중

○  전세전환 계산시 전세 보증금은 더디게 상승하는 모습

   - 23년 월세 1억/47 → 전세 보증금 환산시 341,880,000원

   - 19년 월세 1억/34 → 전세 보증금 환산시 326,760,000원

   - 15년 월세 1억/34 → 전세 보증금 환산시 306,600,000원

 

 

 

 

 

 

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