1가구 1주택자는 양도가액 12억까지 비과세이며 장특공도 최대 80%까지 적용받을 수 있으나 다주택자는 양도세 비과세를 받을 수 없으며 장특공도 최대 30%까지만 적용되므로 세테크가 중요함
■ 기본세율 ☞ 출처 : 국세청
■ 다주택자 중과세율
- 2주택자가 일반지역에서 2년 이상 보유시 기본세율이 적용됨
- 현재('23년 6월 기준) 조정지역은 강남3구와 용산만 해당되므로, 이 외 지역의 2nd 주택을 구매하여 2년 뒤 양도시 기본세율 적용됨
■ 다주택자 한시적 중과 배제 및 비과세 요건 완화 ☞ 출처 : 국세청
● 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시 배제
→ 적용시기 : ‘22.5.10.부터 ’24.5.9.까지 양도하는 분에 적용
- 2년 보유 및 24년 5월까지 양도분에 한해 중과가 배제되므로 지금 갭투자를 통한 2주택 매수자에게는 해당사항 없음
● 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화
→ 적용시기 : ‘23.1.12. 이후 양도하는 분부터 적용
- 2nd 신규주택 취득 후 3년내 종전주택을 처분하는 조건이므로 기존주택을 길게 보유하기 원하는 2주택자에게 해당사항 없음
■ 다주택자 장기보유특별공제액 ☞ 출처 : 국세청
→ 적용시기 : 2021.1.1. 이후 양도
- 다주택자의 경우 1세대 1주택 대비 절반 정도 공제 혜택이 적용되며 최대 30%까지만 공제됨
■ 세액계산 흐름 ☞ 출처 : 국세청
세액 = [{(양도차익 - 장기보유특별공제) - 감면대상소득금액 - 양도소득기본공제} X 세율] - 세액공제
* 양도차익 = 양도가액-취득가액-필요경비
* 감면대상소득금액 : 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)
* 양도소득기본공제 : 250만원
* 세율 : 양도소득세율표 참조
■ 양도세 산출 시뮬레이션
[갭투자 가이드] 2주택자 양도세 산출 시뮬레이션
■ 기본사항 - 2021년 구매 후 2년 이상 보유한 뒤 양도 ■ 거래금액 - 6억에 취득하여 7억에 매도 ■ 양도소득세 : 1500만원 - 6억에 매수하여 취득세, 부동산 수수료, 법무사 비용 등 부대비용 약 1,00
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