[갭투자 가이드] 전세낀 매물 체크리스트

■ 매수 타겟 설정

○ 로열동/로열층 급매로 목표 설정하여 매물 탐색

○ 4-5층 저층 아파트 제외

  - 다세대와 같은 수준

  - 매매가 낮아 대출도 많이 나오지 않음

  - 전세가 낮고 주인 거주 비율 낮아 관리 상태 불량

○ 최근 리모델링 했다면 아랫집에 누수, 배관교체 등 이슈 확인

월세 수입 목적 갭투자의 경우
- 동일 조건이라면 대출 있는 매물 → 나중에 팔때 매수자 입장에서 투자금이 적어지니 대출 낀 아파트가 잘 팔림
- 전세율 높은 물건 → 전세가 낮으면 월세 대신 대출받아 전세 거주하려는 비율 높아 월세가 하락 부추김

○ 갭투자 매물 고르는 기준 5가지

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[임장준비] 갭투자 물건 고르는 기준 5가지

 

■ 2년 뒤 상황 예측

○ 2년 후 상황 예측해 보고, 향후에도 2년 주기로 매물 상황을 살필 것

  - 분양하는 아파트가 있는지, 분양이 완료된 세대수는 얼마인지, 내년/내후년 입주 물량은 어느 정도인지

○ 신규 아파트의 분양이 시작되면 기존 아파트의 가격 상승에 일시적인 악재

  - 분양권에 프리미엄이 붙어 활황이 되거나, 아니면 그 반대로 고분양가 논란이 일면서 외면을 받아 미분양이 생기는데 둘 다 일시적인 악재로 작용

 

■ 아파트/세입자의 소득 수준

○소득 수준 파악하기

  - 아파트 주변 환경미화 수준, 오가면서 만나는 사람들의 차림새, 주차장에 늘어선 자동차들 관찰

  - 투자할 아파트 거주자들의 소득 수준과 자금력, 월세 지불 능력을 늘 고려해야 함

○ 신혼부부 공략, 형편이 너무 어려운 분들이 모여 살거나 일용직 인부들이 주로 거주하는 아파트에는 투자하지 않음

○ 전세금 대출 비중 많지 않아 전세금 올라도 감당할 수 있는 세입자

전세자금대출
주택도시기금 대출의 경우 전세보증금(수도권) 4억 이하, 면적 85㎡(25평) 이하,  보증금 80% 최대 3억까지 가능  
→ 기존에 한도 다 채워서 대출받은 세입자의 경우 보증금을 더 증액해 줄 수 없어 다른 지역으로 이탈 가능성 높음
→ 그래서 지방 저소득 아파트는 전세가 귀해도 전세가는 더디게 상승하고 월세가 잘 나감

 

■ 매수시 전세 시세 파악하기

○ 전세 물건이 많은지 적은지 파악

○ 전세를 구하는 사람으로 가장해 전세물량과 가격을 부동산에 문의

  - 매매는 얼마 정도?

  - 로열동·로열층 올수리는 얼마? / 로열동·로열층 노수리는 얼마? / 비로열동·로열층은 얼마?

○ 이런 식으로 다른 물건의 시세를 꼼꼼히 분석해서 내가 구입할 아파트의 시세(매가, 전세가) 정하기

 

■ 급매 나왔는데 돈 모자를 때

○ 대출을 받아 미리 사서 매도자가 이사 나가기 전까지 한 달이나 두 달간 원리금 납부

 

■ 전세 놓기

○ 1차로 매수계약서 작성했던 중개소 이용

  - 자신들이 세입자를 알아보겠다며 전세계약수수료는 받지 않겠다고 제안하는 경우 맡기고  일주일 정도 상황 보기

○ 이후 더 많은 중개소에 의뢰

  - 사려는 사람이 많을 때 집이 잘 팔리니 부동산끼리 매물 정보를 공유하지 않으니 서른 곳은 다닌다는 마음으로 전세 놓기

○ 공동중개 

  - 이 경우에는 매도자와 매수자 각각에 중개사무소가 붙기 때문에 매도자 측 중개소에서는 본인이 매수자를 구해 양측 중개수수료를 모두 받고 싶어 하기 때문에 매수자 측 중개소가 가격 절충에 나서더라도 호의적이지 않음

  - 부동산끼리 사이가 안 좋아 일부 매물만 공유하는 지역도 존재

○ 기타

가격을 깎아달라는 제안을 중개소를 통해 전달하기 않는 경우도 있음, 때로는 눈앞에서 매도자에게 전화를 하는 모습을 확인

 

■ 잔금일, 전세계약일 맞추기 노하우

○ 소액투자자의 경우 매매잔금과 전세잔금 치르는 날 맞추기 매우 중요

○ 잔금인 맞춰 세입자 못 구하면 소장님이 돈 좀 빌려줄 수 있는지 문의, 자신 있게 그렇다고 하는 경우 믿고 진행해도 좋음

 

■ 전세줄 때 수리 범위

○ 도배, 장판, 페인트, 조명 등 기본적인 것만 깔끔하게 수리해 놓아도 집이 훨씬 좋아 보임

○ 그러나 다른 집들과 똑같은 수준으로 수리를 해서는 임대 놓을 때 큰 메리트가 없으므로 그래서 기본적인 수리에 더해 전등 포인트

 

※ 위 내용은 [나는 마트 대신 부동산에 간다]를 참고, 발췌하여 작성하였습니다. 

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