[갭투자 가이드] 아파트 시장 흐름(2013-2018년 복기)

■ 아파트 시장 흐름의 사이클

주택은 수요와 공급의 시차가 크므로 수급불균형과 가격등락을 초래하며 다음과 같은 주기를 반복함

 

1. 2008-2013년 부동산 장기 침체기

• 사람들이 집을 사지 않고 전세를 선호
• 전세 매물 부족
• 전세가가 매매가를 밀어올리는 현상 발생
• 그럼에도 매수세는 살아나지 않음
• 전세가와 매매가 차이가 거의 없어짐
• 전세가가 매매가의 지지선 역할을 하며 반등을 준비함
• 전세 선호가 극에 달해 전세가는 계속 상승
• 매매 거래가 없음에도 매매호가 상승
• 매매가 발행하더라고 잔금일에 전세가가 매매가를 추월하는 현상 발생

 

2. 2012-2014년 부동산 시장 반등기

• 시장 반등에 따라 미분양 소진되고 매매가 상승
• 신축 분양도 매진되며 분양가도 상승
• 구축 아파트도 신축과 가격 좁히며 상승하여 '키 맞추기'
• 신축 아파트, 분양권 가격은 도망치듯 상승
• 이 패턴이 반복되며 상승장 분위기 확실해짐
• 매매가, 전세가 동시 상승

 

3. 그리고 그 이후

• 강남 등 중심지 위주로 상승폭 커지며 서울 외곽과 배후지로 확대하여 '갭 메우기' 진행
• (중심지가 많이 상승하여 배후지가 상대적으로 저렴해보이는 현상)
• 배후지로 수요가 몰림
• '과열'이라는 단어가 언론에 자주 등장
• 정부 규제가 시작됨

 

4. 2017-2018 상승기

• 상승장에 집 산 사람과 그렇지 않은 경우 자산 격차 벌어짐
• 공급 지속되는 데도 가격은 상승 

 

5. 하락기, 다시 2008-2013년 같은 침체기로 순환

• 상승가격이 임계점 도달
• 미분양 발생
• 분양물량이 입주물량으로 되돌아 오면서 시장수요 압고
• 전세가 하락 본격화
• 매매가도 하락

 

※ 위 내용은 [월급쟁이 부자로 은퇴하라]를 참고, 발췌하여 작성하였습니다. 

 

[갭투자 가이드] 실패 없는 직장인 투자 전략

[갭투자 가이드] 실패 없는 직장인 투자 전략

 

[갭투자 가이드] 2주택자 양도소득세(양도세)

[갭투자 가이드] 2주택자 양도소득세(양도세)