[갭투자 가이드] 실패 없는 직장인 투자 전략

■ 갭투자 전략이 유효한 이유

● 주택의 대량 공급이 지속적으로 이뤄지지 않는 이상 전세 가격은 꾸준히 상승함

● 매수한 자산을 일정 기간이 지난 뒤 매도하여 차익을 실현하지 않아도, 수익 일부가 실현 가능.

 - 2년에 한 번씩 계단식 상승함, 즉 2년에 한 번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입

 - 투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생, 즉 여전히 해당 집의 등기권리증을 가지고 있고 전체 자산의 규모도 유지되는 상황에서 현금 발생

● 1년간 모은 종잣돈에, 2년 전 매입한 주택에서 발생한 전세금 상승분이 더해짐으로써 1년에 1채가 아닌, 그 이상의 주택을 마련할 수 있는 기회 발생

 

■ 갭투자를 이용한 부동산 시스템 구축 예시

- 갭투자 이용해 15년이 지나 은퇴할 시점에 되면 총 40채의 주택을 소유 가능

- 은퇴로 인해 매달 들어오던 근로소득은 사라지겠지만, 전세금 상승분을 모아 일부 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금 흐름을 창출 가능

- 또는 매도하여 목돈을 마련 가능

 

■ 부동산 하락기에도 갭투자 전략이 유효한 이유

☞ 매가 3억, 전세가 2.7억으로 전세가율 90% 아파트에 갭투자 시

부동산 시장 침체 및 하락 → 매매가 하락 → 매매 수요자가 매매 대신  전세를 선택 → 전세수요가 오히려 증가

 

- 전세가는 2.7억 근처에 머물거나 오히려 상승

- 결국 전세가는 매매가가 전세가 아래로 떨어지는 것을 방지하는 하방지지선 역할

- 또한 실제로 부동산 임대차 제도가 시작된 이래 주택의 전세가가 2년, 3년 이상 장기적으로 하락했던 적은 한 번도 없었음

- 주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것, 주택의 대량 공급이 지속적으로 이뤄지지 않는 이상 가격은 꾸준히 상승함

예외!
- 지방처럼 수요층이 두껍지 않으나 공급이 과잉인 경우 전세가 보다 낮은 가격으로 매매가가 하락하기도 함
- 지방은 수도권보다 인구나 세대 규모 작고 외부유입이 적어 공급량에 더욱 민감하므로 인근 지역 향후 공급량을 반드시 확인해야 함
*반대로 수도권은 대체 수요가 풍부하므로 매매가가 전세가 보다 낮아지는 현상 찾기 힘듦

 

■ 부동산 하락기 투자 전략

- 시세차익형 전세투자의 경우 매입 후 하락이 하락하게 되어도 읽을 수 있는 금액은 매가와 전세가 차이, 따라서 전세가율이 높아 매매가와 전세가 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼는 것이 중요함

- 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 UP

 

■ 역전세 리스크 관리 전략

역전세란
매입한 시점의 전세가가 2년 뒤 만기 시점에 그보다 떨어져, 전세를 갱신 시 투자자가 하락한 만큼의 금액을 마련해야 하는 경우

 

● 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자

-  전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰림

- 수도권의 경우 직장과 교통이 특히 중요하며 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호

→  여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자

 

● 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근

- 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급, 따라서 이 같은 계획이 예정된 곳이라면 최악의 리스크를 감당할 수 있는지 체크 필수

→ 주변에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 유리

 

● 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보

- 일시적 전세가 하락장세가 펼쳐질 때, 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지

- 제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급하며 보험사의 신용대출 상품 중에는 제1금융권 은행의 마이너스 통장처럼 사용할 수 있는 것도 있음

→ 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 동원해서 부동산에 투자해서는 안 됨

 

● 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둘 것

- 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도 이는 앞의 세 가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 함

- 유동성 리스크가 닥쳤을 때, 가장 중요한 건 나의 시스템을 구성하고 있는 아파트가 줄줄이 무너지지 않게 막는 것

→ 다주택자라면 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 함

 

※ 위 내용은 [월급쟁이 부자로 은퇴하라]를 참고, 발췌하여 작성하였습니다.

 

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