부동산 거래를 할 때 “가계약금”이라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 아직 본계약서를 쓰기 전, 구두나 문자로 약속하고 일부 금액만 먼저 보내는 것, 바로 이것이 가계약금입니다.
그런데 많은 분들이 묻습니다.
“가계약금을 주고 계약을 안 하면 배액배상을 받아야 하나요?”
“가계약금도 민법상 계약금 해제 조항이 적용되나요?”
오늘은 가계약금과 배액배상 관계를 명확하게 설명해 드립니다.
✅ 가계약금이란?
가계약금이란, 본계약 전에 거래 의사를 확인하기 위해 일부 금액을 선지급하는 것입니다.
- 보통 전체 계약금의 일부를 먼저 입금합니다.
- 계약서 없이 문자, 카톡, 전화 등으로만 거래 의사를 주고받은 상태인 경우가 많습니다.
✅ 가계약금도 계약금일까?
법적으로 중요한 기준은 "당사자 간에 계약이 성립했는가"입니다.
✔️ 가계약금이라 하더라도,
- 계약 성립의 증거가 충분하고,
- 계약 조건(물건, 금액, 잔금일 등)이 구체적이며,
- 가계약금이 실제 계약금의 일부로 보기 충분하다면,
👉 민법 제565조의 계약금 해제 규정(배액배상) 적용 대상이 될 수 있습니다.
✅ 배액배상 적용 요건
💬 예: 매수인이 “총 매매가 3억, 잔금일은 7월 말, 등기일도 명확”하게 정한 후 100만 원 송금 → 사실상 계약 성립으로 보고 배액배상 가능
❗주의사항
- 가계약금이라 해도 단순히 “가계약”이라고 명시했다고 면책되지 않음
- 중요한 건 명칭이 아닌 실질적 계약 성립 여부
- 계약서 없이도 문자·계좌이체 내역만으로 계약 성립이 인정되는 경우 다수
✅ 법원 판례로 본 판단 기준
“계약서 작성 전이더라도, 계약의 중요 조건이 합의되었고, 가계약금을 송금한 경우 ‘계약이 성립되었다’고 판단할 수 있다.”
→ 이 경우 배액배상 조항도 적용 가능 (대법원 판례 다수 존재)
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