부동산 계약 파기 시 위약금과 손해배상, 뭐가 다를까? -> 계약서에 위약금 조항 있는 경우 우선 적용

부동산 계약을 하다 보면 예기치 못하게 계약이 파기되는 상황이 생기곤 합니다. 이때 가장 많이 듣는 말이 **“위약금”**과 **“손해배상”**입니다. 그런데 두 용어는 비슷해 보이지만 법적 의미와 적용 방식은 다릅니다.

이번 글에서는 부동산 계약 파기 시 위약금과 손해배상의 차이를 명확히 구분해서 설명드릴게요.

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✅ 위약금이란?

위약금은 계약을 어겼을 때 미리 약속해 둔 벌금 성격의 금전입니다. 실제 손해가 발생했는지와 관계없이 약정한 금액을 지급합니다.

• 📌 특징: 계약서에 명시되어 있어야 법적 효력이 있습니다.
• 📌 예시: "계약 파기 시 계약금의 10%를 위약금으로 지급한다"는 문구.

💡 법적 근거

민법 제398조: 당사자가 채무불이행에 대비해 손해배상액을 예정한 경우에는 이를 위약금으로 본다.

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✅ 손해배상이란?

손해배상은 계약 파기로 인해 실제로 발생한 금전적 손실에 대해 상대방에게 보상을 요구하는 것입니다.

• 📌 특징: 손해가 실제로 발생했음을 입증해야 합니다.
• 📌 예시: 계약 파기로 인해 이사비, 법무사 수수료, 대출 취소 수수료 등 발생한 손실.

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✅ 위약금과 손해배상, 핵심 차이 비교

 

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✅ 부동산 계약 파기 시 어떤 것이 적용될까?

1. 계약서에 위약금 조항이 있는 경우
   → 그 조항에 따라 위약금이 우선 적용됩니다.
2. 계약서에 위약금 조항이 없는 경우
   → 손해가 발생했을 경우, 손해배상 청구 가능 (입증 필수)
3. 계약금이 오간 경우
   → 민법상 계약금 해제 규정이 우선 적용되어

• 매도인 위약 시: 계약금의 두 배 반환
• 매수인 위약 시: 계약금 포기

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✅ 실제 사례로 알아보는 적용 예

• 🏠 A씨가 아파트 매수 계약 체결 후 일방적으로 파기
  → 계약서에 위약금 조항이 없다면, 매도인이 입은 실질적 손해액(중개수수료, 지체 손해 등)을 손해배상으로 청구 가능.
• 🏠 B씨가 매도인이며, 계약서에 "위약 시 500만 원 지급" 조항 있음
  → 계약이 파기되면 상대방이 500만 원 지급하면 책임 종결됨 (실제 손해액보다 많아도 계약 우선 적용)

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배액배상 청구하고 받는 법 -> 배액배상 조항이 계약서에 없어도 민법상 기본 적용

배액배상 청구하고 받는 법 -> 배액배상 조항이 계약서에 없어도 민법상 기본 적용