전세 승계 임대(갭투자 시), 주택임대차계약 신고 해야 할까? -> 임차인 계약 만료 전이면 의무 없음

전세를 끼고 집을 매입하는 이른바 갭투자가 여전히 부동산 시장에서 활발히 이뤄지고 있습니다.
그런데 이 경우, 기존 임차인이 그대로 살고 있고 전세계약도 갱신되지 않았다면 주택임대차계약 신고 의무는 어떻게 될까요?
이 글에서는 전세 승계 시 임대인의 신고 의무 여부를 명확하게 정리해 드립니다.

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✅ 전세 승계란?

전세 승계는 기존 임차인이 계약 기간 중 그대로 거주한 채 새로운 집주인(임대인)이 매수한 상황을 말합니다.
이 경우 기존 전세계약은 자동으로 승계되며, 임대인은 기존 계약 내용을 인수하게 됩니다.

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✅ 이럴 때 주택임대차 신고 의무가 있을까?

**결론부터 말하면, "있을 수도 있고 없을 수도 있다"**입니다. 아래 기준을 확인하세요.

🔹 1. 계약이 갱신되지 않은 상태

• 신고 의무 없음
• 기존 계약을 그대로 인수한 경우에는 임대차 계약이 새로 체결된 것이 아니기 때문에 신고 대상이 아님

🔹 2. 갱신 계약 체결 시 (갱신 합의 또는 묵시적 갱신 포함)

• ✅ 신고 의무 있음
• 보증금 또는 월세에 변동이 없더라도, 계약 갱신 자체가 새로운 계약으로 간주되므로 반드시 30일 이내에 신고해야 함

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✅ 주택임대차 신고 대상 조건 요약

기존 계약 단순 승계	❌	갱신이 없고 계약 그대로 유지 시
보증금·월세 변동 없는 갱신	✅	금액 변동 없어도 갱신이면 신고 대상
갱신 합의 또는 서면 갱신	✅	묵시적 갱신 포함
신규 계약 체결	✅	임차인이 바뀌었거나 신규 계약서 작성 시

 

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✅ 신고 방법 간단 요약

• 신고 기한: 갱신일 또는 계약일로부터 30일 이내
• 신고처:
  • 정부24 온라인 신고
  • 관할 주민센터 방문
• 공동 신고 권장: 임대인·임차인 공동신고가 원칙 (공인중개사 대행도 가능)

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✅ 주의할 점

• 전세 승계 시 ‘갱신 여부’가 신고 의무를 가르는 핵심 포인트입니다.
• 갱신이 이뤄진 순간부터는 전월세신고제 적용 대상이며, 미신고 시 과태료(최대 100만 원) 부과될 수 있습니다.

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✅ 사례로 보는 전세 승계 신고 의무

A씨가 전세 끼고 집을 매입. 임차인 계약 만료 전	❌ 없음
임차인과 A씨가 보증금 동일하게 갱신 계약 체결	✅ 있음
갱신 없이 임차인이 퇴거하고 신규 임차인 계약 체결	✅ 있음

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주택임대차계약 신고 방법 정리 -> 신고 대상, 신고 기한(계약 체결일로부터 30일)

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전월세 임대계약 후 임대인이 챙겨야 할 신고 사항 총정리 -> 주택임대차계약 신고 등

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