반응형 임대사업자6 [임대사업] 상가 중도 퇴실시 반드시 알아야 할 기본 ■ 현 임차인에게 전달해야 할 사항 ○ 신규 임차에 대한 보증금/월세 확정하여 알리기 ○ 현 임차인에게 중개보수와 임차인 주선 요구하기 ○ 업종에 대한 협의가 필요한 경우 미리 알리고 동의 구하기 - 신규 임차인과 계약시 5% 인상률(월세상한)을 적용받지 않음 - 기존 임차인은 권리금 받고 나가려 할 텐데, 보증금/월세가 높은 경우 제때 권리금 받고 나가기 어려움 - 임차인이 권리금 받아 나가려고 임대인과 협의 없이 기존(낮은) 월세/보증금으로 내놓는 경우 주의 ■ 임차인이 안 구해지는 경우 ○ 계약 종료가 임박했는데 임차인이 안 구해지는 경우, 계약을 연장할지 확인하기 - 대부분 권리금 받으려고 계약 종료 전 임차인을 데려옴 - 권리금 받기위해 계약 연장 후 여러 달 기다렸다 권리금 일부만 받고 나가는.. 2023. 12. 4. [갭투자 가이드] 가격 협상 요령 ■ 매도 사유를 협상에 활용 ○ 언제, 어디로, 왜 이사해야 하는지를 꼭 확인하여 협상에 활용 ○ 중개소에 매도사유 문의시 모르는 경우, 매도자랑 친하지 않은 중개소이니 다른 중개소에 가볼 것 ○ 돈이 돈을 버는 것이기에 아파트 투자 초기에는 이익이 별로 남지 않음, 투자 초기일수록 싸게 사는 것이 더욱 중요 ○ 매도 사유가 분양받은 아파트로 이사, 해외 이민, 지방 발령 등인 경우 날짜를 맞추는 조건으로 가격을 깎을 수 있음 ○ 이때 ##천만 원을 깎아주면 바로 계약금을 보낼 테니 연락을 달라고 멘트 날리는 것도 방법 ■ 등기부등본을 통해 간접적으로 매도 사유 파악 ○ 협상을 하기 전에 마음에 드는 집 두세 군데의 등기부등본을 미리 떼어서 비교 ○ 중개소에서 매도 사유를 알려주지 않는 경우 등기부등본을.. 2023. 7. 4. 탁상감정(탁감)과 정식감정 ● 탁상감정(탁감) 은행에서 정식감정을 진행하기 전 담보대출 가능 범위를 알려주는 약식감정 건물 상세주소와 건물 임대차 내역 정도를 파악해 은행에 알려주면 됨 1-2일 후 은행에서 대출 가능 범위를 알려줌 이때 금액을 너무 믿고 섣불리 계약하는 것은 위험, 보수적으로 생각해야 함 부족한 금액은 신용대출로 충당 가능 신용대출 - 개인 신용따라 금액과 금리가 달라짐 - 은행마다 대출금액과 금리가 차이남 - 주거래 금액 외 여러 곳에 문의 후 비교하는 것이 유리 ● 정식감정 계약 후 정식 감정이 의뢰되며 2-3주 소요 은행에 고용된 감정평가사가 정식으로 최종 대출 가능 범위와 금리를 확정함 대출 가능 범위와 금리는 건물 가치와 신용에 따라 다름 상업용 건물 기준으로 50-80%까지 가능함 건물 매입시 대출기준.. 2023. 2. 24. 건물 매각 계획(세금, 임차인 관리 외) ■ 세금을 최대한 줄이는 조건 개인 명의 건물은 3년 이상 보유하여 장기보유특별공제 등 세무적 이득을 볼 수 있는 시기를 지나서 매각 같은 해에 시세차익을 많이 보는 부동산을 2건 이상 매각시 합산 과세되어 세금 부담이 크므로 한 건의 매각을 다음 해로 넘길 것 반대로 같은 해에 매각하는 부동산 중 손해를 보는 부동산이 있는 경우 차익이 많은 부동산과 함께 매각시 수익과 손실이 합쳐져서 유리 ■ 매각 타이밍 빌딩 경기가 좋고, 또 그 지역의 경기가 호황일 때 부동산 문의가 많이 오는 곳, 즉 가격이 오르는 곳의 부동산은 최대한 보유하고 있는 것이 유리 ■ 매각에 유리한 컨디션 만들기 건물 내외관이 깔끔하게 관리 임차인 구성도 좋고 임대수익이 잘 나오는 조건으로 세팅 임대료 미납이 있는 경우 매각 전에 임.. 2023. 2. 17. 법인을 통한 매입을 고려해야 하는 이유 법인명의로 건물을 샀을 때 장점이 많아지면서 개인들도 법인을 설립해 매입하는데 관심이 급증함 *하기 데이터는 '21년 자료이므로 현행 기준 확인이 필요함 ■ 대출 법인의 경우 RTI 규제가 따로 없어 감정가액만 높게 나온다면 충분한 대출을 받을 수 있음 재무제표가 없는 신규법인은 금리가 높게 나오거나 대출이 잘 나오지 않는 경우가 있어 사전에 은행을 잘 알아봐야 함 ■ 취득 설립한지 5년 안되고, 수도권 과밀억제권역 내 본점이 있는 법인이 과밀억제권역 내의 부동산 취득시 취득세가 중과됨 개인으로 매입하면 취득세 4.6%이지만 과밀억제권역 내 설립 5년 안된 법인이 과밀억제권역 내의 부동산 취득시 9.4% 취득세가 부과됨 나중에 매각할 때 양도세 계산시 공제받을 수 있지만 초반에 목돈이 들어가는 문제가 발.. 2023. 1. 29. 상가주택 최적 입지 ■ 상가주택이란? 다가구 주택과 근린생활시설이 하나의 건물로 된 형태 정확한 용어는 점포겸용주택 1층 상가, 2-4층 주택으로 구성된 겸용주택 1층 상가 임대수익이 전체 임대수익의 5-60% 차지, 그만큼 입지와 위치가 중요 주택은 보증금이나 월세를 낮추면 임대가 맞춰지지만 상가는 입지따라 임차인 못 맞춰 공실기간 길어질 위험 상가 가치는 입주 업종 등에 영향 많이 받으며 경기 탄다 ■ 상가주택 최적의 입지 구도심 : 주거지역과 상업지역이 어우러진 준주거지역 신도시 또는 택지지구 : 2차선 또는 4차선 도로를 앞두고 아파트와 마주하는 곳과 상업용지(중심상가)를 마주하는 곳, 이런 곳은 상업지구와 통합되는 경향이 있어 가치가 높음 → 이 경우 안쪽 이면도로에 있는 상가주택 보다 월 임대료 수익률이 월등히 .. 2023. 1. 27. 이전 1 다음 반응형
