전세승계 갭투자 거래 구조 및 진행 과정 상세 안내

기본 공식
👉 매수인이 실제로 부담하는 투자금(갭) = 매매가 - 기존 전세보증금

1. 전세승계 갭투자 진행 과정

1️⃣ 매매 계약 체결

• 매수자(갭투자자)와 매도자가 계약을 체결
• 매수자는 매매가에서 기존 전세보증금을 뺀 갭(Gap) 금액만 매도자에게 지급

2️⃣ 잔금 지급 및 소유권 이전

• 매수자는 매매가에서 기존 세입자의 전세보증금을 뺀 금액(=갭)을 매도자에게 지급
• 매도자는 부동산 등기 이전 절차를 진행

3️⃣ 세입자는 기존 전세 계약 유지

• 세입자는 기존 전세 계약을 그대로 유지하며, 새로운 집주인(매수자)에게 보증금을 따로 입금하지 않음
• 계약 만료 시점까지 계속 거주

4️⃣ 전세 만료 시, 매수자가 세입자에게 보증금 반환

• 기존 세입자가 전세 계약 만료 후 퇴거하면, 매수자가 직접 전세보증금을 돌려줘야 함
• 만약 전세 시장이 하락해 새 세입자를 못 구하면, 매수자는 직접 현금으로 보증금을 반환해야 함(역전세 리스크)

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전세승계 갭투자의 핵심

✅ 초기 투자금(갭)만으로 부동산 매입 가능
✅ 세입자가 거주 중이므로 당장 보증금 반환 부담 없음
✅ 하지만, 전세가 하락하거나 세입자가 퇴거할 경우 보증금 반환 부담 발생(역전세 리스크)
✅ 세입자가 계약갱신청구권(2년 연장) 사용 시, 예상보다 더 오래 자금이 묶일 수 있음

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예시) 전세승계 갭투자 계산

📌 매매가 6억 원, 전세가 5억 원인 경우

• 매수자가 실제 부담해야 하는 투자금(갭) = 6억 - 5억 = 1억 원
• 매수자는 1억 원만 준비해서 매입 가능
• 하지만, 전세 만료 후 세입자가 나가면 매수자가 직접 5억 원을 반환해야 함
• 전세가 하락해 새 세입자를 4.5억 원에 맞춰야 하면, 부족한 5천만 원은 직접 충당해야 함(역전세 리스크)

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아파트 전세승계 매매시 주의사항 -> 법적·금융적 리스크

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갭투자 시 공실 없이 수익률이 좋은 아파트 매물 조건

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