아파트 전세승계 매매시 주의사항 -> 법적·금융적 리스크

아파트 전세승계 매매(전세 낀 매매)를 할 때는 몇 가지 법적·금융적 리스크를 고려해야 합니다. 특히 전세보증금과 매매가격 간의 갭(차액)만으로 매입하는 경우, 역전세나 전세금 반환 문제가 발생할 수 있으므로 신중해야 합니다.

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1. 매도인(기존 집주인)의 전세보증금 반환 능력 확인

전세 승계를 할 때 가장 큰 리스크는 전세보증금 반환 문제입니다.

• 매도인이 기존 세입자에게 전세보증금을 반환할 능력이 있는지 확인해야 합니다.
• 만약 전세보증금이 돌려지지 않으면, 매수인이 직접 반환해야 할 수도 있음
• 등기부등본(근저당·가압류) 확인을 통해 대출·압류 위험 요소 체크 필수

✅ 확인 방법:

• 전세보증보험 가입 여부 확인
• 전세 세입자의 계약 기간과 갱신 가능성 체크
• 매도인의 재무 상태 및 대출 상황 검토

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2. 등기부등본 확인 – 근저당, 압류 확인 필수

매매 시 등기부등본을 반드시 확인하여

• 근저당권이 설정된 경우: 해당 금액이 과도하면 경매로 넘어갈 위험
• 압류·가압류 여부: 세금 체납 등으로 인해 부동산이 압류될 가능성 있음

✅ 확인 방법:

• 등기부등본 열람(인터넷 등기소에서 조회 가능)
• 근저당이 있는 경우, 매매 대금으로 말소(대출 상환) 가능한지 확인

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3. 전세가율 체크 – 역전세 리스크 고려

전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역은 역전세 리스크가 큼.

• 최근 전세가 하락세인 지역이라면, 추후 세입자가 전세금을 반환받지 못할 가능성이 존재
• 전세가율이 매매가의 80% 이상이면 주의

✅ 확인 방법:

• 실거래가 및 전세가 변동 확인(국토부 실거래가 조회)
• 주변 전세 매물 가격 비교(역전세 위험 있는지 확인)

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4. 세입자 계약 조건 및 계약서 확인

전세 계약 조건이 임대차법 개정 이후 어떻게 설정되어 있는지 체크해야 함.

• 기존 세입자가 계약갱신청구권(2+2년) 행사할 가능성이 있는지 확인
• 계약서에 전세보증금 반환 책임이 명확하게 기재되어 있는지 체크

✅ 확인할 항목:

• 전세 계약 만기일 및 계약 갱신 여부
• 임대차계약서 원본 확인(특약 사항 포함)
• 계약갱신청구권 행사 여부

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5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

전세보증보험(HUG·SGI) 가입 가능 여부를 확인하면 전세금 반환 리스크를 줄일 수 있음.

• 기존 세입자가 전세보증보험에 가입해 있으면 보험사에서 전세금 반환 보장
• 보증보험 가입이 불가능한 주택이라면 리스크가 크므로 주의해야 함

✅ 확인 방법:

• 전세보증보험 가입 가능 여부는 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 조회 가능

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6. 전세기간 이후 세입자 퇴거 가능성 체크

전세 승계 후 세입자가 퇴거할 가능성이 높은지 확인해야 함.

• 전세금 반환이 어려운 경우, 보증금을 올려줄 세입자를 찾기 힘들 수도 있음
• 세입자가 만기 후 퇴거할 경우, 매수인이 직접 보증금을 반환해야 함

✅ 확인 방법:

• 세입자의 계약 만료 시점과 연장 여부
• 주변 전세 시장 흐름 분석(전세 수요 유무)

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7. 세금 및 대출 문제 확인

• 양도세, 취득세 부담 고려: 전세 낀 매매라도 매수인은 취득세를 납부해야 함
• 전세보증금을 활용한 대출 가능 여부 체크
  • 세입자의 보증금을 활용해 전세보증금 담보대출(전세 반환 대출) 가능 여부 확인

✅ 확인 방법:

• 세무사 또는 은행 상담을 통해 대출 한도 및 세금 부담 분석

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