[임대사업] 상가 중도 퇴실시 반드시 알아야 할 기본

■ 현 임차인에게 전달해야 할 사항

○ 신규 임차에 대한 보증금/월세 확정하여 알리기

○ 현 임차인에게 중개보수와 임차인 주선 요구하기

○ 업종에 대한 협의가 필요한 경우 미리 알리고 동의 구하기

- 신규 임차인과 계약시 5% 인상률(월세상한)을 적용받지 않음
- 기존 임차인은 권리금 받고 나가려 할 텐데, 보증금/월세가 높은 경우 제때 권리금 받고 나가기 어려움
- 임차인이 권리금 받아 나가려고 임대인과 협의 없이 기존(낮은) 월세/보증금으로 내놓는 경우 주의

 

■ 임차인이 안 구해지는 경우

○ 계약 종료가 임박했는데 임차인이 안 구해지는 경우, 계약을 연장할지 확인하기

- 대부분 권리금 받으려고 계약 종료 전 임차인을 데려옴
- 권리금 받기위해 계약 연장 후 여러 달 기다렸다 권리금 일부만 받고 나가는 경우도 있음
- 임대인이 부동산에 내놓는 경우 권리금 이야기는 특별히 이야기할 필요 없음

 

■ 임차인이 안 구해지는 경우 임대도 부동산에 내놔야 할까?

○ 1차 적으로 임대인은 가만히 있으면 되며, 임대기간 종료 약 1개월 전까지 새 임차인 안 구해지면 예약 연장할 건지 확인 

○ 만약 연장 없이 나간다고 하는 경우 원상복구 요구하고 임대인이 권리금 없는 형태로 임차인 구하면됨

○ 권리금 없는 경우 임대차 계약 시 임차료를 더 높게 받을 수 있음

 

■ 권리금

○  권리금은 임대인과 무관함

○ 세입자가 스스로 세입자를 구하지 못한 채 계약이 종료된다면 권리금 회수 기회가 자동으로 소멸

○ 이때 임대인에게 권리금 회수를 요구할 수 없음

 

■ 원상복구 요청

○ 기존 계약서 확인해서 원복 관련 명시된 내용 확인할 것

○ 증빙사진 없으면 원복 기준으로 인정받기 힘들 수 있음

○ 어디까지가 원복에 해당하는지 기존 세입자와 원복 기준을 정확히 협의

○ 바닥/천장/벽면 원복, 구멍 메우기 등이 일반적인 원복의 번위

- 계약기간 종료 후까지 복구가 진행되는 경우 복구기간에도 월세 받아야 함
- 임차인이 승계임차인 구하고 시설 인계하는 경우 원복 범위는 그 둘 사이 협의, 그러나 새 계약서 작성 시 임대인이 전 임차인 시설물 철거를 요구할 수 있음
- 권리금 있는 영업권 양도/양수의 경우 전 임차인 시설물도 양수받은 것으로 간주하여 전 임차인 시설물도 같이 철거해야 함(보통은 본인이 시설만 물건만 치우면 됨)
- 임차인이 원복에 비협조적인 경우 업자 불러 견적 받고, 보증금에서 수리비 제하고 돌려줄 수 있음