상가 임대사업자 등록과 보유세 4종

● 사업자 등록

• 계약일로부터 20일 이내에 상가가 소재하는 관할세무서에 사업자등록 해야 함
• 간이과세와 일반과세를 선택 가능

 

■ 간이과세자 vs. 일반과세자

간이과세자	일반과세자
1.5%~4%의 낮은 세율 적용	10% 세율 적용
- 매입액(공급대가)의 0.5%만 공제 가능 - 세금계산서 발급 불가	- 매입세금계산서상의 세액을 전액 공제 가능 - 세금계산서 발급 가능
연간 매출액이 8천만원(과세유흥장소 및 부동산임대업 사업자는 4천8백만원)에 미달할 것으로 예상되는 소규모사업자의 경우에는 간이과세자로 등록하는 것이 유리	연간 매출액이 8천만원 이상으로 예상되거나 간이과세가 배제되는 업종 또는 지역에서 사업을 하고자 하는 경우에 등록

○ 일반과세자

• 매출액 10%의 매출세액에서 매입액의 10%인 매입세액을 공제한만큼 부가세를 부담하므로 매입세액이 매출세액보다 큰 경우 부가세 환급 가능

○ 간이과세자

• 일반과세자와 비교하면 부가세 부담이 줄어들지만 매출세액보다 공제세액이 더 크더라도 환급을 받을 수 없음
• 간이과세자는 해당 과세기간에 대한 부가세를 포함한 공급대가의 합계가 4800만원 미만이면 부가세 납부의무가 면제
• 직전 년도 부가세를 포함한 공급대가의 합계액이 4800만원 미만인 경우에는 세금계산서 발급의무도 면제

☞ 요약

• 임차인이 세금계산서 발급을 요청하는 경우, 비주거용 부동산을 분양 또는 최초 취득해 환급받을 부가세가 발생하는 경우 등은 부가세 환급을 받을 수 있는 일반과세자가 유리
• 임차인이 세금계산서 발급요청을 하지 않거나, 납부할 부가세가 납부의무 면제금액 미만이라면, 간이과세자가 유리

 

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● 보유시 납부 세금 4종 ☞ 20억 상가주택 기준 산출액 보러가기

 

1. 부가세

• 간이사업자는 1년에 한 번 업종별 0.5~3% 납부, 일반사업자는 반기마다 6개월치 수입의 10% 납부
• 부가가치세는 물건값에 포함되어 있기 때문에 실제로는 최종소비자가 부담하는 것이며, 사업자는 최종소비자가 부담한 부가가치세를 세무서에 납부하는 것

 

2. 종합소득세

• 필요 경비를 제한 금액이 종합과세 대상
• 사업소득에 단순경비율, 기준경비율 적용에 따라 공제 정도가 다름
• 임대소득을 포함한 다음의 5가지 합산소득에 대해 부과됨 → 1)이자소득 2)배당소득 3)사업소득(부동산임대) 4)근로소득 5)연금소득 6)기타소득
• 퇴직소득과 양도소득은 종합소득에 미포함됨, 종합소득은 보통 1년 안에 들어오는 소득에 부과되는데 퇴직/양도 소득은 장기간 형성된 소득이므로 종합소득과는 따로 분류함 
• 누진세 구조이므로 소득이 많을 수록 높은 세율이 적용됨
• 종합소득세 산출식은 소득공제, 과세표준에 따른 세율, 세액공제 등 다양한 요소가 반영되므로 어림잡아 예측이 어려움☞ 보러가기

■ 종합소득세 신고 유형 : 단순경비율  vs. 기준경비율

• 단순경비율 적용시 소득이 더 낮게 잡힘
• 직장 소득이 있는 경우 근로소득의 과세표준에 아래 소득금액이 합산된 금액에 대한 종합소득세를 납부해야함
• 따라서 아래 방법 중 상가임대소득 과세표준을 최대한 낮추는 것이 유리 

	1) 단순경비율 신고	2) 기준경비율 신고	3) 간편장부 신고
공제항목	41.5%	17.6%	실 지출액에 대한 소득공제 가능(대출이자, 재산세, 화재보험료 등)
임대소득 연 3000만원시  신고시 산정되는 소득	3000-3000*41.5%=1755만원	3000-3000*17.6=%=2472만원	3000-실지출

 

3. 종합부동산세

• 대규모 상가건물을 보유한게 아니라면 대체로 종합부동산세의 대상에서 제외
• 상가의 경우 부속토지의 공시지가합계가 40억원을 초과하는 경우에 종합부동산세를 내야함
• 일반 중, 소규모의 상가 투자자들이 보유할만한 상가에서는 현실적으로 발생할 수 없으며 부속토지에 대한 재산세는 납부해야함

 

4.  재산세 ☞ 국세청 안내자료 보러가기

상가건물

• 상가 건물분에 대한 세금은 매년 6월1일에 당해년도의 건물의 시가표준액에 대하여 일괄적으로 공정시장가액비율(70%)과 0.25%의 세율을 곱한 금액을 재산세로 산출
• 건물분 재산세 :｛시가표준액 x 공정시장가액비율(70%)｝x0.25%
• 골프장, 고급오락장용은 4%, 주거지역 등 공장은 0.5% 세율을 반영함

토지

• 매년 9월 16일~9월 30일까지 재산세가 부과되면 지방교육세 20%와 함께 부과
• 토지분 재산세 :｛공시지가 x 공정시장가액비율(70%)｝x0.2~0.4%
• 2억 이하 0.2%, 2억 초과 10억 이하는 40만원+2억 초과 금액의 0.3% 등

토지 재산세 과세표준

 

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