겸용주택(상가주택) 취득/보유/임대/양도시 세금 총정리

1. 취득시 세금 : 취득세, 부가가치세

개요 - 취득세는 주택과 상가분 취득가격으로 안분되어 계산 - 양도세는 면적으로 부과하여 주택이 상가보다 같거나 작은 경우 각 면적의 비율로 인정하고 주택이 클 경우 전체를 주택으로 간주 * 건축법적 근린생활시설이라도 실제 주택으로 사용하고 있으면 세법상 주택으로 간주 * 주택으로 사용하는 층이 4개 넘으면 각 층이 개별 주택으로 인정되어 다주택자로 간주

 

● 취득세 

• 주택의 취득세는 매매금액, 면적, 주택 수에 따라 1.1%에서 3.5%, 다주택인 경우 최대 13.4%인 반면, 상가는 4.6%로 책정
• 주택과 상가의 취득세가 다르므로 전체 취득가액을 시가표준액으로 상가와 주택을 안분한 다음, 취득세를 구분해 납부

 

주택분

○ 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 면제
○ 85㎡ 이하
    . 6억 이하 : 1.1%
    . 6억 초과∽9억 이하 : 2.2%
    . 9억 초과 : 3.3% 
○ 85㎡ 초과 
    . 6억 이하 : 1.3%
    . 6억 초과∽9억 이하 : 2.4%
    . 9억 초과 : 3.5%  

 

상가분

○ 일반세율 : 4.6%

 

● 부가가치세

주택분

• 주택 임대료는 면세 항목이므로, 세금계산서가 아닌 계산서를 수령하고 부가세는 면제됨

 

상가분

• 매매 후 세금계산서를 수령해 부가가치세를 매도자에게 지급했다면 부가세 환급 신고해 공제 받아야 함
• 단, 매매 당시 포괄사업양수도 계약으로 진행했다면 부가세를 주지 않고 환급도 받지 않음

 

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2. 보유시 세금 : 재산세, 종합부동산세

재산세/종부세 개요 - 재산세는 지방세, 종부세는 국세 - 재산세는 기준 금액별로 부과됨 - 재산세는 주택분에는 주택세율 적용되고, 상가분은 건물과 토지에 각각 일반 재산세율 적용 - 겸용주택은 주택분만 종부세 과세 대상, 상가분은 과세 대상 아님

 

● 재산세

• 주택과 상가 선물로 안분해 재산세 과세함
• 주택 재산세는 7, 9월 2회에 걸쳐 절반씩 부과
• 상가 재산세는 건물분 7월, 토지분 9월에 부과

 

● 종부세

• 주택부분에 대한 기준시가 금액이 6억을 넘는 경우 종부세 과세 대상
• 단, 1주택시 특례적용해서 12억 까지 공제가능
• 기존 1주택자가 투자목적으로 겸용주택 취득시 종부세 많이 나옴

 

※ 상속시 종부세 문제

• 양도소득세 계산시 상속주택은 상속인의 주택 수로만 계산됨
• 그러나 종부세 주택수 계산시 상속주택도 주택 수로 산입함
• 단, 기준시가 3억원 이하이고 지분율 20% 이하인 경우는 제외 → 이 규정에 해당되려면 자녀가 4명이상 되어야 함
• 팔면 되지만 겸용주택은 환금성이 좋지 않음
• 따라서 돌아가시기 전에 파는 것이 유리할 수 있음

 

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3. 임대시 세금 : 소득세, 부가가치세 

 

● 소득세

주택분

• 임대에 대한 소득 발생시 세금 신고 필수
• 임대 수입금액이 2000만 원 이하라면 분리과세인 15.4%나 종합과세 적용을 선택 가능
• 2000만 원을 초과하면 종합과세 대상
• 손실 발생시 타 소득과 합산 가능

 

상가분

• 상가의 임대에 대한 소득세를 납부해야 함
• 이자, 배당, 근로 등을 상가 임대로 발생한 사업소득과 합산해서 계산하는 종합과세 대상
• 소득과 관련해서는 필요경비를 제한 금액이 종합과세 대상이 됨
• 공실, 임대료<이자비용 등 손실 발생시 타 소득과 합산 불가능

 

● 부가가치세

 

주택분

• 주택 임대료는 면세 항목이므로, 부가가치세 과세 대상이 아니므로  부가세는 면제됨
• 현금영수증을 발급하고 면세사업자 현황신고를 해야함

상가분

• 상가 임대료는 부가가치세 과세 대상이라서 부가가치세를 납부해야  함
• 세금계산서를 발행하고 이 부분에 대한 부가세 신고 및 납부해야 함

 

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4. 양도시 세금 : 양도소득세, 부가가치세

 

● 양도세

주택분

• 주택 면적이 상가 면적보다 큰 경우(전체를 주택으로 보고 비과세 판정) 1세대 1주택인 상황에서 양도할 때 매매가가 12억 원 이하라면 1세대 1주택 비과세가 가능 ('21.12.08 고가주택 판단기준이 9억에서 12억으로 상향됨)
• 주택 면적이 상가 면적보다 작은 경우 각각 나뉘 세금계산하며, 주택은 12억까지 비과세하고 상가는 과세
• 보유와 거주기간에 따라 장특공 최대 80% 가능
• '22년 1월 1일 이후 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세(매매가 12억 원 초과분 과세)를 적용받고, 상가 부분은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다.

 

상가분

• 상가는 양도세 비과세 규정이 없음
• 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같으면 상가 면적에 해당하는 부분은 상가의 양도로 보고 양도세를 계산
• 장특공 최대 30% 가능+일반세율 적용

 

● 부가가치세

• 상가 건물은 부가세 대상이므로 취들할 때와 마찬가지로 팔때도 세금계산서 발행해 신고 납부해야함
• 매매 계약서 작성시 매수자와 협의해 별도 주고받기로 하는 등의 명시조항 넣거나 또는 포괄양수도 계약서를 작성한다는 조항으로 계약해야함
• 그렇지 않은 경우 부가세를 매도인이 매도금액에서 부담해야 하는 문제가 발생됨

 

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건물 구매 프로세스(매수검토에서 잔금까지)

건물 구매 프로세스(매수검토에서 잔금까지)

 

 

상가주택 최적 입지

상가주택 최적 입지