근린생활시설로 등록된 원룸

● 근린생활시설이란

통상 주택지 또는 그 인근에 입지해 주민들에게 일상생활에 필요한 재화 및 서비스를 제공하는 시설

•  제1종 근린생활시설은 주민생활을 위해 필수적으로 필요한 시설이며 소매점, 휴게음식점, 제과점, 미용실, 목욕탕, 세탁소 등이 해당됨
• 제2종 근린생활시설은 제1종보다 큰 규모의 시설이나 취미생활·편의생활 관련 시설이며 공연장이나 종교 집회장 등이 해당됨

 

● 근린생활시설 vs. 주택

• 주택은 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 의미하며, 취사, 난방 등 주거시설을 필수로 함 
• 근린생활시설은 주택이 아니며 각종 생활 편의시설의 용도로 사용 승인된 건물이라 원칙적으로 주거시설을 갖추고 있지 않음.
• 근린생활시설은 취사시설이 불법*취사시설 : 가스렌지, 인덕션, 하이라이트 등의 가열기구와 싱크대를 의미함

 

● 근린생활시설을 불법 개조하는 이유 

• 근린생활시설은 일반 주택에 비해 주차면적 확보나 층수 제한 등 건축 제한이 덜하기 때문에 주거용으로 불법 개조한 뒤 임대하기도 함
• 이를 위해 기본적인 취사시설을 갖추고 난방 보일러를 설치함
• 이를 주택으로 속여 타인에게 매매하거나 임대하는 일이 증가

주차장 설치 현행 서울시 부설주차장 설치기준을 보면 근린생활시설은 시설 면적 134m²당 1대의 주차장을 설치해야 하지만 다가구 주택이나 공동주택의 경우는 면적 기준에 따라 가구당 최소 0.5대 이상의 주차장을 설치해야 함 층수 제한 층수제한의 경우 건축법상 다가구주택은 3층 이하, 다세대 주택 및 연립주택은 4층 이하로 규정돼 있는 반면 근린생활시설은 별도로 층수제한을 두지 않음

 

● 불법 개조인지 확인하는 법

육안으로 확인 불가

불법 개조한 근린생활시설이 일반 다세대 주택과 내·외부 생김새가 비슷해 건축물 유형을 육안으로 구분하기가 불가하므로 피해를 입지 않기 위해선 부동산 등기부등본상의 건축 용도, 시설 제한 등을 꼼꼼히 확인할 필요가 있음

 

등기부등본 보다는 건축물대장

• 건축물의 일부가 근린시설로 허가가 난 경우 등기부등본 용도란에 '근린생활시설'이 아니라 '단독주택 및 ○종 근린시설'로 표기되어 있어 혼란 있을 수 있음
• 따라서 정확히 어느 부분이 근린생활시설인지 확인이 어려울 땐 건축물대장을 열람해야 함

 

● 불법 개조 적발시 이행강제금부과

• 구청이나 행정관청 단속에 발각되면 위법건축물에 대한 이행강제금이 부과됨(건축법 제80조 제1항 제2호)
• 이행강제금 처분을 받았는데도 불법 개조 건물을 원래대로 돌려놓지 않으면 다시 한번 이행강제금이 부과되며 최대 시가 표준액의 50%까지 부과될 수 있음
• 연면적 85m²이하 주택은 5회까지만 이행강제금을 물릴 수 있지만 이를 초과하는 주택이나 상가의 경우 불법건축물에 해당하는 부분을 다시 합법적인 범위 안으로 원상복구할 때까지 매년 부과하는 것도 가능
•  이행강제금을 납부하지 않으면 관할 구청에서 재산을 압류해 공매 신청 진행함

 

● 불법 개조 적발시 건물주 대응방안

• 불법개조 사실 적발은 대부분 세입자 신고로 발생함
• 일반적으로 취사시설 철거 후 사진을 구청에 보낸 후 다시 취사시설을 설치
• 단속을 위해 거주자 동의 얻어 방 내부에 직접 들어가야 하므로 현실적인 단속은 어려움 

 

● 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 법

• 지방자치단체에 용도변경 신청 또는 신고

용도변경 - 건축물대장상의 건축물의 용도를 사용하고자 하는 건축물의 용도로 변경하는 행위 - 건축기준이 약한 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군 시설에 해당하는 용도로 변경한다면 허가 대상 - 상위군 시설에 속하는 건축물의 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우에는 신고 대상

 

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원룸으로 불법 개조한 근린생활시설&다중주택 차이점

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현장답사 전에 꼭 확인해야 하는 공적장부 3가지

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