임대계약에 반려동물·흡연 금지 조항을 넣었는데 세입자가 어겼다면? 임대인의 대응법 -> 사실관계 확인, 문자 경고, 내용증명

월세 계약서에 **“반려동물 금지”, “실내 흡연 금지”**를 명시해두었음에도
세입자가 이를 어기고 몰래 반려동물을 키우거나 실내에서 흡연하고 있다면
임대인 입장에선 큰 스트레스이자 재산 피해로 이어질 수 있습니다.
그렇다면 이럴 때 어떻게 대응해야 할까요?
법적·현실적 조치 방법을 구체적으로 정리해드립니다.

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1. 계약서에 금지 조항이 명확히 들어 있었는지 확인

먼저 가장 중요한 것은,
계약서에 “반려동물 사육 금지”, “실내 흡연 금지” 문구가 명시돼 있었는지 확인해야 합니다.

✅ 예시 문구:

• “본 주택 내에서는 일체의 반려동물 사육을 금지한다.”
• “실내 흡연을 금지하며 위반 시 원상복구 비용을 청구할 수 있다.”

📌 계약서에 명시되어 있어야 위반 사실을 근거로 조치 가능합니다.

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2. 위반 정황이 있다면, 먼저 사실관계부터 확인

• 반려동물 소리, 배설물, 털, 발자국 등 물리적 증거 확보
• 실내 담배 냄새, 담배꽁초, 벽지 변색 등 흡연 흔적 기록
• 사진·영상 촬영, 이웃 진술 등도 유효한 증거가 됩니다.

💡 증거 없이 감정적으로 항의하면 오히려 분쟁으로 번질 수 있으므로
차분히 정황부터 확인하는 것이 중요합니다.

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3. 세입자에게 1차 구두 및 문자 경고

확실한 증거가 있다면, 먼저 문자 또는 내용증명 전 단계의 경고 문구를 보냅니다.

예시 문장:
“계약서 제○항에 명시된 ‘반려동물 금지 조항’(또는 ‘실내 흡연 금지 조항’)을 위반한 사실이 확인되었습니다.
계약 위반 시에는 원상복구 비용 청구 및 계약 해지 사유가 될 수 있으므로, 즉시 중단해 주시기 바랍니다.”

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4. 개선되지 않을 경우: 내용증명 발송

경고 후에도 개선되지 않으면 내용증명을 통해 공식 서면 경고를 보냅니다.

내용증명에는 다음 사항을 포함합니다:

• 계약서에 명시된 금지 조항
• 위반 정황 및 증거
• 시정 요구 내용
• 시한 내 시정되지 않을 시 계약 해지 가능성 통지

👉 내용증명은 향후 법적 조치의 기반이 되는 중요한 절차입니다.

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5. 위반 지속 시 임대차 계약 해지 가능

임대인은 세입자가 계약 조건을 반복적으로 위반할 경우, 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

다만 아래 조건을 충족해야 합니다:

• 계약서에 금지 조항이 명시돼 있어야 함
• 위반 사실을 입증할 수 있는 사진·증인·내용증명 등의 자료 보유
• 시정 요구 후에도 개선되지 않았음을 확인

✅ 법원에서는 실제로 반려동물 금지 조항 위반으로 계약 해지를 인정한 판례도 존재합니다.

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6. 손해 발생 시 원상복구 및 손해배상 청구 가능

• 흡연으로 인한 벽지·장판 변색, 악취
• 반려동물로 인한 바닥 긁힘, 털, 악취, 가구 훼손 등

이러한 경우, 임대인은 퇴실 시 보증금에서 수리·청소 비용을 공제하거나
부족할 경우 민사상 손해배상 청구도 가능합니다.

 

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