용적률4 용적률, 대지지분 좋아도 아파트 전체 규모 작으면 재건축 사업성 떨어지는 이유 아파트 재건축의 사업성은 여러 요소가 복합적으로 작용합니다. 용적률, 대지지분, 용도가 유리해도 아파트 전체 면적(규모)이 작은 경우 사업성이 저하될 수 있습니다. 주요 고려 사항을 살펴보겠습니다.1. 재건축 가능성✅ 용적률: 기존 용적률이 낮고 상향 여지가 있다면 재건축이 유리합니다.✅ 대지지분: 개별 세대당 대지지분이 크면 재건축 후 추가 분양을 통한 수익성이 좋아집니다.✅ 용도지역: 일반주거지역, 특히 2종·3종일 경우 용적률 상승에 유리합니다.2. 사업성 문제점🚫 단지 규모가 작으면 사업성이 떨어짐아파트 전체 면적(단지 규모)이 작으면 공사비 대비 수익성이 낮아 재건축 추진이 어려울 수 있음.최소한 500세대 이상 되어야 경제성이 확보되는 경우가 많음.규모가 작을수록 공용시설(커뮤니티, 주차장).. 2025. 3. 19. [재건축] 대지 지분으로 사업성 판단하는 법 ■ 반드시 알고 가야할 점 ▶ 단순히 대지지분이 많다고 안심하지 말고 사업 조건을 더 세세하고 종합적으로 따져볼 필요가 있음 ○ 평균 대지지분은 높지만 개별 대지지분은 낮을 수 있다, 따라서 재건축을 목적으로 주택을 취득하는 경우라면 개별 대지지분을 확인해야 함 ○ 대지지분은 크지만 가구수가 적다면 대단지 브랜드 아파트로 재건축하기 어려울 수 있음, 이런 경우 인근 단지와 '통합 재건축'을 활용하기도 합나 홀로 아파트가 같은 정비구역에 묶이는 경우가 있다. 그런데 나 홀로 아파트 조합원은 대규모 아파트 주민에 비해 소수이므로 재건축조합의 사업 진행 과정에서 많은 소외를 받을 수 있음 ○ 가구당 대지지분이나 평형 등에서 차이가 크면 소유자 간 이해 관계가 달라 사업 추진이 원활히 이뤄지긴 힘듬 ○ .. 2024. 4. 30. [재건축] 서울 10억 이하 재건축 매물(사업성, 대지지분, 용적률 외) 투자 매물 선택 기준- 매가: 10억 이하- 지역 : 서울 또는 서울 초근접 - 대지지분 : 14평 이상- 용적률 : 200 이하- 입주 : 30년 이상 ■ 매물 리스트- 서울 중심부(강남/여의도/용산/종로 등) 접근성 좋고, 재건축 사업성 사업성 좋고, 10억 이하 매물은 손에 꼽는 수준- 대지지분은 구로주공이 18평으로 가장 높고, 그다음이 철산주공13- 교통, 입지는 신길우성2차가 가장 우수 APT대지지분(평)용적률(%)매매가('24/4/29)입주(년차)세대수 신길우성2차 14.318021평 7.4억39752+우창 구로주공1 18.1153 27평 7.3억 39 1400 철산주공13 17170 28평 8.2억 39 2460 철산주공1214.6159 22평 7.3억 39 1800하안주공12 141.. 2024. 4. 29. 건폐율과 용적률 개념과 적용사례 ■ 개념 ● 건폐율 대지면적에 대한 건물의 바닥면적의 비율 건축밀도를 나타내는 지표 → 지방 녹지지역의 경우 건폐율 20%, 따라서 100평짜리 땅이 있어도 건물은 20평만 가능 ● 용적률 대지변적에 대한 건물 연면적의 비율 건축물에 의한 토지 이용도를 보여주는 기준 즉 동일한 토지 위에 몇 층까지 건물을 올릴 수 있는지 알려주는 기준 수익성과 관련 높은 지표 → 오피스텔은 상업용지나 준주거지역에 위치해 아파트 대비 대지지분이 현저히 낮음 ■ 서울시 용도지역별 건폐율과 용적률 용도지역 건폐율 용적률 비고 제1종 전용주거지역 50% 이하 100% 이하 주거지역 제2종 전용주거지역 40% 이하 120% 이하 제1종 일반주거지역 60% 이하 150% 이하 제2종 일반주거지역 60% 이하 200% 이하 제3종 .. 2023. 1. 28. 이전 1 다음
