공시지가 11억 건물(담보대출 6억) 리모델링 자금계획과 수익성 분석

건축물 현황 요약

1. 대지 위치: 경기도 안산시 
2. 대지면적: 284.8㎡ (약 86평)
3. 연면적: 602.5㎡ (약 182평)
4. 용도:
   • 지하 1층: 소매점 (149.35㎡)
   • 1층: 일반음식점 (149.35㎡)
   • 2층: 다가구주택 (157㎡)
   • 3층: 다가구주택 (146.8㎡)
5. 주 용도: 단독주택
6. 구조:
   • 지하층, 1층: 철근콘크리트 구조
   • 2층, 3층: 조적조
7. 용적률: 159.11% (법적 기준 대비 초과 여부 확인 필요)

---

1. 리모델링 필요성

누수 이력이 있는 건물임을 감안하면 다음의 문제점을 해결하는 리모델링이 필요합니다:

1. 방수 공사:
   • 옥상 및 외벽 방수 (주요 누수 원인 해결).
   • 지하층 누수 점검 및 방수 보강.
2. 구조 강화:
   • 조적조 건물인 2층과 3층의 구조적 점검 및 보강.
3. 설비 교체:
   • 노후된 수도관, 전기 배선 교체.
4. 내부 리모델링:
   • 상가(소매점, 음식점)의 리뉴얼 및 효율적인 임대공간 재배치.
   • 다가구주택의 내부 단열 및 인테리어 개선.
5. 에너지 효율 개선:
   • 단열 보강, 창호 교체를 통해 임대 수익 극대화.

---

2. 예상 리모델링 비용

1. 평당 리모델링 비용 (기준: 200~400만 원)
   • 연면적: 602.5㎡ (182평 기준)
   • 최소 비용: 3억 6천만 원 (평당 200만 원)
   • 중간 비용: 5억 4천만 원 (평당 300만 원)
   • 고급 비용: 7억 2천만 원 (평당 400만 원)

---

3. 자금 조달 방안

1) 기존 대출 활용

• 현재 담보대출 잔액: 6억 원
• 공시지가 11억 원, 시세가 약 13~15억 원으로 추정되므로 추가 담보대출 가능성 있음.
• 추가 대출 한도:
  • 시세 기준 LTV(담보인정비율) 70% 적용 시:
    최대 대출 가능액 = 9억~10.5억 원
  • 기존 대출(6억 원)을 제외하면 3억~4억 원 추가 대출 가능.

2) 보증금 상승을 통한 자금 확보

• 리모델링 후 상가와 주택 보증금 인상:
  • 지하 및 1층 상가 보증금: 2천만 원 → 5천만 원 이상.
  • 다가구주택 보증금: 1천만 원/호실 → 2천만 원 이상.
  • 총 보증금 상승 예상: 약 1억~1.5억 원.

3) 정책자금 및 저금리 대출 활용

• 정부의 소규모 건축 리모델링 지원사업이나 에너지 효율 개선 지원사업을 활용하면 최대 1억 원 정도의 저금리 대출이나 보조금을 받을 수 있습니다.

---

4. 예상 수익성 분석

1. 현재 임대 수익 (가정):
   • 지하 및 1층 상가: 월세 각 100만 원 → 총 200만 원
   • 다가구주택(2층, 3층): 각 층 월세 70만 원 → 총 140만 원
   • 총 임대 수익: 월 340만 원
2. 리모델링 후 예상 수익:
   • 상가 리뉴얼: 지하 및 1층 월세 각 150만 원 → 총 300만 원
   • 주택 단열/인테리어 개선: 각 층 월세 100만 원 → 총 200만 원
   • 총 임대 수익: 월 500만 원
3. 임대료 상승폭: 월 160만 원 증가
   • 연간 임대료 증가분: 약 1,920만 원
4. 건물 가치 상승:
   • 리모델링 투자비용(5억 원)의 1.5배 상승 가정 시, 건물 가치 7.5억 원 상승.

---

5. 결론: 자금 계획 정리

1. 리모델링 비용: 약 5억 원 (중간 수준 기준).
2. 자금 조달 방안:
   • 추가 대출: 3억~4억 원
   • 보증금 상승: 1억~1.5억 원
   • 정책 자금 및 저금리 지원: 1억 원
3. 임대 수익 개선:
   • 월 임대 수익: 340만 원 → 500만 원
   • 연 수익 증가: 1,920만 원

---

이 계획은 현재의 대출 상황과 임대 수익을 감안했을 때 안정적인 현금흐름을 유지하면서 리모델링을 통해 건물 가치 상승과 수익 증대를 모두 달성할 수 있습니다.

 

---

 

[임대수익] 누수이력이 꽤 있는 연식 30년 벽돌주택, 리모델링? 재건축? -> 주택 상태, 임대 수요를 고려해야함

[임대수익] 누수이력이 꽤 있는 연식 30년 벽돌주택, 리모델링? 재건축? -> 주택 상태, 임대 수요를

 

주택 옥상 방수 페인트 재도장과 관리 중요한 이유 : 누수 방지, 건물 수명 연장

주택 옥상 방수 페인트 재도장과 관리 중요한 이유 : 누수 방지, 건물 수명 연장