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투자계획서 샘플 ■ 투자계획서 진행과정에서 예기치 못한 추가 비용이 발생하는 문제를 방지하기 위해서는 매입하기 전 철저한 투자계획이 필수이다. ■ 반드시 포함되어야 할 내용 1. 매입시 필요한 내용 - 투자금, 대출, 명의, 취득세 등 2. 보유시 필요한 내용 - 임대수익, 관리비, 재산세, 건물 보유하며 발생하는 세금과 공과금 3. 매각시 필요한 내용 - 어느 정도 보유하고 매각할지, 희망 매도가격, 양도소득세(법인이라면 법인세), 세금 제외하고 순순하게 남는 돈 등 2023. 1. 29.
건물 매입시 대출기준 3가지(담보/신용/RTI) 1. 건물 담보대출 매입하려는 건물을 담보로 받는 대출 은행에서 감정가액 기준으로 대출금액을 산정 ☞ 탁상감정과 정식감정에 대해 알아보기 감정가액은 매매가를 넘을 수 없으며, 지역마다 담보인정비율이 달라 대출금액도 다름 일부 층에 주택이 있는 경우 방마다 최우선변제금액을 제외하고 대출함 대출 잘 받기 위해서는 건물 외 다른 부동산을 공동담보로 제공하기도 함 유의사항 - 은행마다, 같은 은행이더라도 지점장(부지점장) 마다 대출가능 금액과 금리가 다름 - 임대사업자 대출경험이 적은 경우 대출금액이 적거나, 대출 실행시 제안해던 조건과 달라지는 경우 발생 - 주거래은행 조건이 항상 좋지 않음, 당시 은행방침과 지점장 능력 따라 다름, 따라서 2곳 이상 비교해야 함 2. 매수자 신용대출 개인의 소득이 증명된 자.. 2023. 1. 29.
투자지역 선택시 확인해야할 지표 4가지 1. 인구 사이트 : 부동산지인 ☞ 바로가기 메뉴 : 빅데이터 > 인구 > 인구증감률 2. 가구수 4인 가족이 함께 살면 가구수=1, 따로 살면 가구수=4 즉 집이 4채 필요함, 따라서 부동산에서는 인구보다 가구수가 중요함 사이트 : 부동산지인 ☞ 바로가기 메뉴 : 빅데이터 > 인구 > 세대 > 세대증감률 ☞ 인구/가구수 데이터 - 경기, 서울가 인구수 및 세대수가 가장 많음 - 경기도 보다 서울이 인구수 대비 세대수 비율이 높음 - 상도동 > 사당동 > 신대방동 순으로 인구수와 세대수가 많음 - 최근 2년간 인구수 증가함 - '22년 증가율이 지난 15년간 증가율 가운데 최고치 - 세대수는 '17년 이래 지속 증가하며, 증가율 또한 상승함 - 최근 3년간 40대 > 20대 > 50대 > 30대 순을 유.. 2023. 1. 28.
주택임대사업자 ■ 주택임대사업자 종류 매입임대사업자(4년단기임대사업자) 준공공임대사업자(8년 장기임대사업자) ■ 주택임대사업자 혜택 둘 다 해당기간 보유 후 매도시 양도소득세 감면 매입임대사업자의 양도세 혜택은 임대사업 내지 않은 사람과 큰 차이 없음 준공공임대사업자는 10년 임대하면 양도소득세 부문에서 장기보유특별공제까지 따라서 장기로 갈 거면 준공공임대사업자로 등록하는 것이 유리 종부세에서 제외 소유한 주택수에서 제외 ■ 주택임대사업자 의무사항 해당 기간 매매 못함 준공공임대사업자는 전세보증금을 매년 5% 이상 못 올림(전세 임대시 영향받을 수 있으나, 월세 임대시 어차피 2년에 5% 씩 임대료를 올릴 수 있는 지역은 흔하지 않음) 임대사업 등록을 취소하면 과태료 3천만원 발생 ■ 주택임대사업자 등록 방법 * 등록.. 2023. 1. 28.
건폐율과 용적률 개념과 적용사례 ■ 개념 ● 건폐율 대지면적에 대한 건물의 바닥면적의 비율 건축밀도를 나타내는 지표 → 지방 녹지지역의 경우 건폐율 20%, 따라서 100평짜리 땅이 있어도 건물은 20평만 가능 ● 용적률 대지변적에 대한 건물 연면적의 비율 건축물에 의한 토지 이용도를 보여주는 기준 즉 동일한 토지 위에 몇 층까지 건물을 올릴 수 있는지 알려주는 기준 수익성과 관련 높은 지표 → 오피스텔은 상업용지나 준주거지역에 위치해 아파트 대비 대지지분이 현저히 낮음 ■ 서울시 용도지역별 건폐율과 용적률 용도지역 건폐율 용적률 비고 제1종 전용주거지역 50% 이하 100% 이하 주거지역 제2종 전용주거지역 40% 이하 120% 이하 제1종 일반주거지역 60% 이하 150% 이하 제2종 일반주거지역 60% 이하 200% 이하 제3종 .. 2023. 1. 28.
수익형 부동산 분류 ■ 수익형 부동산 단독주택 단독주택 - 일반적인 주택 다중주택 - 바닥면적 합계 100평 이하 - 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하 - 독립된 주거 형태가 아닐 것(욕실 가능, 취사는 불가) 다가구주택 - 바닥면적 합계 200평 이하 - 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하 - 19세대 이하 공동주택 아파트 - 주택으로 쓰는 층수 5개 층 이상 연립주택 - 주택으로 사용하는 1개 동 바닥면적 합계 200평 초과 - 층수가 4개층 이하인 주택 다세대주택 - 주택으로 사용하는 1개 동 바닥면적 합계 200평 이하 - 층수가 4개층 이하인 주택 준주택 고시원 - 다중생활시설(2종근린생활시설) 오피스텔 - 업무용 이외에 숙식용으로 사용할 수 있지만 용도 구분상 일반 업무 시설 ■ 층별 구성 예시 ● 서울 2종 일반.. 2023. 1. 28.
상가주택 최적 입지 ■ 상가주택이란? 다가구 주택과 근린생활시설이 하나의 건물로 된 형태 정확한 용어는 점포겸용주택 1층 상가, 2-4층 주택으로 구성된 겸용주택 1층 상가 임대수익이 전체 임대수익의 5-60% 차지, 그만큼 입지와 위치가 중요 주택은 보증금이나 월세를 낮추면 임대가 맞춰지지만 상가는 입지따라 임차인 못 맞춰 공실기간 길어질 위험 상가 가치는 입주 업종 등에 영향 많이 받으며 경기 탄다 ■ 상가주택 최적의 입지 구도심 : 주거지역과 상업지역이 어우러진 준주거지역 신도시 또는 택지지구 : 2차선 또는 4차선 도로를 앞두고 아파트와 마주하는 곳과 상업용지(중심상가)를 마주하는 곳, 이런 곳은 상업지구와 통합되는 경향이 있어 가치가 높음 → 이 경우 안쪽 이면도로에 있는 상가주택 보다 월 임대료 수익률이 월등히 .. 2023. 1. 27.
다가구주택 싸게 매입하는 방법 ■ 왜 싸게 건물 사야 하는가? 매매가격 낮추기 = 투자 수익률 상승 ■ 싸게 건물 사는 법 이미 지어져 마진이 반영된 건물이 아닌, 짓고 있는 건물을 원가게 가깝게 구매해야 함 1안) 건축업자가 소유하고 있는 땅에 건물을 지어주는 조건으로 매입 2안) 건축업자가 매매할 목적으로 짓고 있는 건물을 명의변경 통해 매입 ■ 왜 이러한 방식을 통해 싸게 매수할 수 있는가? ☞ 핵심은 유통과정 줄이기 이미 지어진 건물에는 건축업자/건물주 마진이 포함되어 있어 이 과정을 줄여야 함 건축마진은 건축회사(업자)가 떼가는 마진이며, 건물주 마진은 신축을 매수한 건축주가 건물을 보유하는 동안 쌓인 마진을 의미함 건축비, 소유권 취득과 보전에 필요한 부대비용, 중개수수료, 양도세 등 항목이 여기에 해당됨 ■ 추가적인 장점.. 2023. 1. 27.
다가구주택 투자 기본 ■ 다중주택(다가구주택) 이란? 다가구주택(다중주택)은 일명 꼬마빌라로 불리기도 함 다수가 장기 거주가능한 구조로서 독립된 주거 형태를 갖음 방/욕실 같은 독립공간은 가능하지만 취사는 공동으로 사용해야 하는 단점 그러나 실제는 대부분 취사설비를 두고 운영함 법개정으로 1층을 근린생활시설로이요 가능해 인기 높아짐 주택으로 사용하는 층은 3개 이하 1인 가구를 위한 구조이므로 주차장 규제에서 자유로움, 최대 3대만 확보해도 20가구까지 가능 규제 변경으로 다중주택 허용 규모가 100 -> 200평(660㎡)으로 확대, 3개 -> 4개 층(필로티 구조)으로 변경 → 기존 세대수 대비 2배까지 건축 가능해짐(가구수는 수익률로 직결) 다세대주택이란? (vs. 다가구) - 분양업체(건축업자)가 지어 일반인에게 분양.. 2023. 1. 26.
올림픽파크 포레온(둔촌주공) 타입별 예비당첨 순번 및 서류제출 안내 ■ 타입별 예비순번 안내 문자 '예비당첨자 안내' 문자는 예비순번은 2000번 이상까지 발송되었으며 , '서류제출 안내' 문자(아래)는 예비순번에 해당하는 사람에게만 발송되었음 예비순번 대상으로 서류접수를 진행하지만 이 중 포기자가 발생할 수 있고, 서류제출 후 추첨 당일 미참석자도 발생할 것 따라서 당일 동호수 추첨 순번 또한 달라질 것으로 예상됨 타입별 잔여수량 이하 인원으로 추첨이 진행되는 경우 미계약물량이 발생하여 줍줍이로 이어질 수 있음 ★ 예비당첨을 진심으로 축하드립니다. 본 SMS는 타입별 예비순번에 해당하는 예비당첨자에게 발송되는 문자입니다. 아래의 예비순번에 해당하시는 분께서는 서류제출 예약 후 제출서류를 지참하신 후 견본주택을 방문하시기 바랍니다. ◈ 예비당첨자 서류제출 예약 안내 - .. 2023. 1. 20.
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