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[임장준비] 낙성대역 인헌동 학군 (중학교, 고등학교) ■ 중학교 - 인헌동에 있는 유일한 중학교는 인헌중 - 학업성취도는 관악구 top3, 특목고 진학율은 관악구 top4 - 학력 수준은 서울 평균 인헌중학교 - 학력 79.7% 보통학력이상(국영수 평균) - 평균 서울 78.0% / 관악구 72.4% - 진학률 2.4% (특목고) ■ 고등학교 - 인헌동에 있는 유일한 고등학교는 인헌고 - 학업성취도 및 대학진학률은 관악구에서도 중하위 수준 [임장준비] 조선족 밀집지역 구로동 학군 (중학교, 고등학교) [임장준비] 조선족 밀집지역 구로동 학군(중학교, 고등학교) ■ 중학교 ○ 대림역, 남구로역 부근 조선족 밀집지역에 위치한 영서중, 구로중, 영림중의 특목고 진학률과 학업 성취도가 떨어짐 ○ 특히 대림역, 남구로역 사이의 오피스 밀집지역에 위치한 focused.. 2023. 6. 21.
[임장준비] 조선족 밀집지역 구로동 학군 (중학교, 고등학교) ■ 중학교 ○ 대림역, 남구로역 부근 조선족 밀집지역에 위치한 영서중, 구로중, 영림중의 특목고 진학률과 학업 성취도가 떨어짐 ○ 특히 대림역, 남구로역 사이의 오피스 밀집지역에 위치한 영서중은 구로동 13개 중학교 중 학업성취도 12위 ○ 그 반대편에 위치한 구로중은 영서중보다 약간 높지만 하위권 영서중학교 - 학력 62.7% 보통학력이상(국영수 평균) - 평균 서울 78.0% / 구로구 71.8% - 진학률 1.1% (특목고) 구로중학교 - 학력 69.3% 보통학력이상(국영수 평균) - 평균 서울 78.0% / 구로구 71.8% - 진학률 1.4% (특목고 ■ 고등학교 ○ 이 부근 도보로 갈만학 고등학교 조차 없음 ○ 그나마 가까운 곳이 구로 고등학교이며 여기 대학진학률이 약 40% 수준 [투자지역].. 2023. 6. 21.
[투자지역] 조선족 통계 (밀집지역, 학력, 고용 외) ■ 학력 형태 ○ 대학교(4년제 미만, 4년제 이상) 재학에 대한 비율은 오히려 감소(2015년 52.3% →2021년 43.6%) ○ 가장 뚜렷한 차이점은 고학력으로 간주하는 대학원 석사과정과 박사 과정의 비율이 증가(2015년 0.3% → 2021 년 3.1%) ○ 비율이 아닌 절대적 빈도는 적은 편이나(2015년 3명 →2021년 16명) 점차 고학력의 비중이 높아줌마를 알 수 있다. ○ 주로 유학을 목적으로 한국으로 입국하여 교육을 통한 지위 상승을 이룬 조선족 3세대의 특징으로 파악 ■ 고용형태 ○ 가장 많은 고용 형태는 2015년 임시직 임금근로자(43.2%)에서 2021년 상용직 임금근로자(55.2%)로 변화함 ○ 특히 상용직 임금근로자가 2017년 20.7%에서 55.2%로 급증한 것 을 .. 2023. 6. 20.
[임장준비] 갭투자 물건 고르는 기준 5가지 1. 일자리 해당 지역의 일자리를 파악할 때 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용하면 내가 임장 하려는 지역의 전반적인 일자리 수와 급여 수준뿐 아니라, 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되어 있는지 그 성격까지 파악 가능 ● 근로소득 ☞ 국세청 ‘국세통계 홈페이지’의 ‘시·군·구별 근로소득 연말정산 신고현황’ 자료 - 원천징수지 기준의 자료를 보면, 우리나라 각 시·군·구별로 어느 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있으며 그들의 급여액이 어느 정도인지 확인 가능 - 원천징수지가 아닌 거주지 기준으로도 같은 정보 확인 가능 - 일자리의 핵심 사항인 근로자 수와 급여액을 동시 파악 ● 일자리 ☞ 산업분류별 일자리 통계 - 각 지역별로 어떤 산업에 해당하는 기업이 얼마나 있는지, 산업분류별 근로자의 수.. 2023. 6. 18.
[갭투자 가이드] 똘똘한 한채 투자 리스크 ■ 똘똘한 한 채란 - 제한적인 사람들만 진입할 수 있는 고가의 프리미엄 아파트 - 가격이 비싸지만 그만큼 많은 사람이 원하고 지역 자체가 브랜드화되어 상승장에서의 상승폭이 매우 큼 - 높은 가격대만큼 투자금 규모와 가격의 변동폭이 커서 감수해야 할 리스크 또한 큼 ■ 똘똘한 한 채 리스크 가격의 변동폭이 커서 애초에 가진 종잣돈이 많아야 하고 큰 폭의 역전세 같은 닥칠 수 있는 위험에 대응할 수 있는 자금 동원력 또한 있어야함 전세가 - 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 줌 - 전세가는 금액 자체가 크므로 금융위기나 주택 공급 증가 등으로 인한 외부 충격에 더욱 민감 - 공급 과잉 등의 이유로 아파트의 전세가가 2년 전보다.. 2023. 6. 18.
[갭투자 가이드] 아파트 시장 흐름(2013-2018년 복기) ■ 아파트 시장 흐름의 사이클 주택은 수요와 공급의 시차가 크므로 수급불균형과 가격등락을 초래하며 다음과 같은 주기를 반복함 1. 2008-2013년 부동산 장기 침체기 사람들이 집을 사지 않고 전세를 선호 전세 매물 부족 전세가가 매매가를 밀어올리는 현상 발생 그럼에도 매수세는 살아나지 않음 전세가와 매매가 차이가 거의 없어짐 전세가가 매매가의 지지선 역할을 하며 반등을 준비함 전세 선호가 극에 달해 전세가는 계속 상승 매매 거래가 없음에도 매매호가 상승 매매가 발행하더라고 잔금일에 전세가가 매매가를 추월하는 현상 발생 2. 2012-2014년 부동산 시장 반등기 시장 반등에 따라 미분양 소진되고 매매가 상승 신축 분양도 매진되며 분양가도 상승 구축 아파트도 신축과 가격 좁히며 상승하여 '키 맞추기' .. 2023. 6. 14.
[갭투자 가이드] 실패 없는 직장인 투자 전략 ■ 갭투자 전략이 유효한 이유 ● 주택의 대량 공급이 지속적으로 이뤄지지 않는 이상 전세 가격은 꾸준히 상승함 ● 매수한 자산을 일정 기간이 지난 뒤 매도하여 차익을 실현하지 않아도, 수익 일부가 실현 가능. - 2년에 한 번씩 계단식 상승함, 즉 2년에 한 번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입 - 투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생, 즉 여전히 해당 집의 등기권리증을 가지고 있고 전체 자산의 규모도 유지되는 상황에서 현금 발생 ● 1년간 모은 종잣돈에, 2년 전 매입한 주택에서 발생한 전세금 상승분이 더해짐으로써 1년에 1채가 아닌, 그 이상의 주택을 마련할 수 있는 기회 발생 ■ 갭투자를 이용한 부동산 시스템 구축 예시 - 갭투자 이용해 15년이 지나 은퇴할 시점에 되.. 2023. 6. 14.
[청약 가이드] 노량진동 동작구수방사 사전청약(공고문 파일첨부) ■ 개요 위치 : 동작구 노량진동 154-7 세대수 : 556세대 (사전청약 255세대) 면적 : 전 가구 전용면적 59㎡ 추정 분양가 : 8억7225만원 시행사 : 한국토지주택공사(LH) 층수 : 가장 높은 동 (35층) 분양 문의처 : 1670 - 4007 ■ 분양일정 특별공급 : 6/19~20일 일반공급은 : 6/21~22일 추정입주시기 : 2027. 1. 1 추정본청약시기 : 2024. 9 ■ 분양물량 ● 전 물량이 ‘일반형’으로 공급 - 일반형은 분양가상한제 적용으로 시세의 80%로 분양되며 시세 차익을 공유하지 않아도 됨 - 공급 물량 중 20%는 추첨 방식으로 공급해 가점이 낮은 무주택 청년층도 도전 가능 ● 특별공급이 70% - 전체 물량 중 70%가 특별공급 - 신혼부부(20%)·생애최초.. 2023. 6. 12.
[갭투자 가이드] 2주택자 양도세 산출 시뮬레이션 ■ 기본사항 - 2021년 구매 후 2년 이상 보유한 뒤 양도 ■ 거래금액 - 6억에 취득하여 7억에 매도 ■ 양도소득세 : 1500만원 - 6억에 매수하여 취득세, 부동산 수수료, 법무사 비용 등 부대비용 약 1,000만원 소요된다고 가정하고, 2년 후 7억에 매도시 - 시세차익 1억 - 세금/부대비용 2500만원 = 약 7500만원 수익 발생 * 전세임대, 대출 원리금 등 관련 비용은 미 반영 [갭투자 가이드] 2주택자 양도소득세(양도세) [갭투자 가이드] 2주택자 양도소득세(양도세) 1가구 1주택자는 양도가액 12억까지 비과세이며 장특공도 최대 80%까지 적용받을 수 있으나 다주택자는 양도세 비과세를 받을 수 없으며 장특공도 최대 30%까지만 적용되므로 세테크가 중요함 ■ focusedfrantic.. 2023. 6. 9.
[갭투자 가이드] 2주택자 양도소득세(양도세) 1가구 1주택자는 양도가액 12억까지 비과세이며 장특공도 최대 80%까지 적용받을 수 있으나 다주택자는 양도세 비과세를 받을 수 없으며 장특공도 최대 30%까지만 적용되므로 세테크가 중요함 ■ 기본세율 ☞ 출처 : 국세청 ■ 다주택자 중과세율 - 2주택자가 일반지역에서 2년 이상 보유시 기본세율이 적용됨 - 현재('23년 6월 기준) 조정지역은 강남3구와 용산만 해당되므로, 이 외 지역의 2nd 주택을 구매하여 2년 뒤 양도시 기본세율 적용됨 ■ 다주택자 한시적 중과 배제 및 비과세 요건 완화 ☞ 출처 : 국세청 ● 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시 배제 → 적용시기 : ‘22.5.10.부터 ’24.5.9.까지 양도하는 분에 적용 - 2년 보유 및 24년 5월까지 양도분에 한해 중과가 배제되므.. 2023. 6. 9.
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