토지 용도가 제한보호구역인 경우 재건축에 미치는 영향

토지가 제한보호구역에 포함되어 있다면 재건축 추진이 어렵거나, 일정한 규제를 받게 됩니다. 제한보호구역의 유형에 따라 적용되는 규제와 재건축 가능성을 정리해 보겠습니다.

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✅ 1. 제한보호구역 종류별 재건축 영향

제한보호구역은 목적에 따라 규제가 다르므로, 해당 구역의 종류를 먼저 확인해야 합니다.

(1) 군사보호구역 (군사시설 보호구역)

🚫 재건축 추진 난항 가능성

• 군 작전이나 안보 목적상 건축물의 고도 제한이 있을 수 있음.
• 일부 지역은 건축 자체가 금지되거나 군부대 협의 필수.
• 용적률 제한이 있어 사업성이 낮아질 가능성 있음.

📌 해결 방법

• 해당 지역이 완화 대상인지 확인 (국방부에서 일부 해제 가능).
• 건축 고도 완화 요청 가능, 하지만 승인되기까지 오랜 시간 소요.

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(2) 문화재보호구역

🚫 재건축 제한 가능성 높음

• 문화재 반경 내 건축 제한으로 인해 용적률, 층수 제한 가능.
• 건축 심의 과정에서 문화재청 심사 필요.
• 지하 공사 금지(문화재 발굴 우려), 일부 지역은 재건축 불가능.

📌 해결 방법

• 해당 지역이 문화재보호구역 완화 대상인지 확인.
• 재건축 대신 리모델링(증축·보강) 검토.

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(3) 공원구역 (도시공원·녹지구역)

🚫 재건축 어려움

• 도시공원부지에 해당하면 건축 행위가 제한됨.
• 장기 미집행 공원(10년 이상 방치된 경우)은 지자체 매입 가능성 있음.
• 용도변경이 어려운 편이라 민간 재건축 추진 난항.

📌 해결 방법

• 지자체가 공원을 매입하는 경우 보상 협의 가능.
• 용도변경 추진이 어렵다면 기존 건물 개보수(리모델링) 고려.

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(4) 개발제한구역 (그린벨트)

🚫 재건축 매우 어려움

• 원칙적으로 신축·재건축 불가.
• 공익 목적이 아닌 개발 행위 금지.
• 일부 해제 지역(해제된 지 10년 이상 경과한 곳) 은 예외적으로 개발 가능.

📌 해결 방법

• 국토교통부, 지자체가 개발제한구역 해제 여부 검토 중인지 확인.
• 민간 재건축 추진은 불가능하고, 공공주택 개발 방식(3기 신도시처럼)으로만 가능.

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(5) 하천·수변보호구역

🚫 재건축 시 환경부 심의 필요

• 강, 하천 인근이면 재건축 시 하천법·환경법 적용.
• 홍수 위험 고려 → 지하 주차장 제한 가능.
• 용적률이나 건폐율이 낮아 사업성이 떨어질 가능성.

📌 해결 방법

• 환경영향평가 통과 여부 확인 후 재건축 추진.
• 높이 제한이 없다면 고층화(타워형 재건축) 추진으로 사업성 보완.

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