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재건축 사업에서 상가와 필지(대지) 공유 여부는 사업의 진행 속도와 방식에 큰 영향을 미친다. 주거용 아파트와 달리, 상가의 이해관계는 복잡하며 필지 공유(대지 지분 공유) 여부가 주요 변수가 된다.
1. 필지 공유(미등기 지분 공유)된 경우의 영향
(1) 재건축 추진 난이도 상승
- 필지를 공유하고 있는 모든 공유자의 동의가 필요하므로 조합 설립이 어려워짐
- 상가 입주자(소유주) 간 의견이 엇갈릴 경우 합의가 지연될 가능성 큼
(2) 감정평가 및 보상 문제 발생
- 공유 필지는 개별 등기가 불가능하므로 개별 지분을 평가하여 현금 청산해야 하는 경우가 많음
- 보상 기준(현금 보상 vs. 재입주 여부)에서 의견 충돌이 발생할 수 있음
(3) 매각 및 추가 비용 문제
- 조합이 필지를 통째로 매입해야 하는 경우, 자금 부담 증가
- 일부 공유자가 높은 가격을 요구하거나 매각을 거부하면 사업이 지연될 수 있음
(4) 강제 매입(수용권) 문제
- 도시정비법상 강제 수용이 어려움 → 민간사업 방식일 경우 공유자의 반대 시 사업이 장기화될 가능성 높음
- 일부 공유자가 반대하면 재건축 사업 자체가 무산될 수도 있음
2. 필지 미공유(개별 등기)된 경우의 영향
(1) 개별 소유권이 명확해 조합 설립 용이
- 필지가 개별 등기된 경우, 재건축 조합 설립 및 진행이 원활함
- 각 상가 소유주가 독립적인 의사 결정을 할 수 있어 반대자 영향이 적음
(2) 분양 및 보상 방식 선택 가능
- 기존 상가 소유주가 재건축 후 상가 재입주(분양) 또는 현금 청산 선택 가능
- 재건축 후 상가 규모 및 배치를 사전에 협의할 수 있어 사업 계획 수립이 쉬워짐
(3) 일부 반대자 발생 시 대체 방안 가능
- 반대하는 상가 소유주만 개별 매입하거나, 현금 청산으로 대체 가능
- 법적 강제 수용(매각)이 상대적으로 용이하여 사업 진행 속도가 빠름
필지 공유지역(공유지) 재건축의 장단점 -> 대규모 통합 개발 가능, 재건축 동의율 확보 어려움
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