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근린생활시설로 등록된 원룸 ● 근린생활시설이란 통상 주택지 또는 그 인근에 입지해 주민들에게 일상생활에 필요한 재화 및 서비스를 제공하는 시설 제1종 근린생활시설은 주민생활을 위해 필수적으로 필요한 시설이며 소매점, 휴게음식점, 제과점, 미용실, 목욕탕, 세탁소 등이 해당됨 제2종 근린생활시설은 제1종보다 큰 규모의 시설이나 취미생활·편의생활 관련 시설이며 공연장이나 종교 집회장 등이 해당됨 ● 근린생활시설 vs. 주택 주택은 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 의미하며, 취사, 난방 등 주거시설을 필수로 함 근린생활시설은 주택이 아니며 각종 생활 편의시설의 용도로 사용 승인된 건물이라 원칙적으로 주거시설을 갖추고 있지 않음. 근린생활시설은 취사시설이 불법*취사시설 .. 2023. 2. 21.
원룸으로 불법 개조한 근린생활시설&다중주택 차이점 ● 근린생활시설 전입 신고가 가능하고 확정일자 받는 게 가능 서류상 ‘상가’이기 때문에 국가가 지원하는 저리 전세자금대출을 원칙적으로 받을 수 없음 소유주는 주택으로 임대하면서 서류상으로는 ‘상가’를 유지해 1가구 1주택자 지위를 유지할 수 있어 이득 그러나 전입신고 하면 관할 지자체는 해당 건물을 ‘주거용’으로 집계해 건물 소유주가 1가구 1주택자 지위를 유지할 수 없음 ● 다중주택 주방을 설치할 수 없음 법적으로 ‘주택’이므로 대출을 받을 때 문제가 발생할 여지가 없음 불법 개조해 주방 있는 경우 적발되면 주방을 철거하고 원상 복구를 해야 하므로 세입자는 이사를 해야 함 불법 개조를 확인하려면 내부에 들어가거나 사진이 있어야 하는데 주택 전수 조사를 하지 않는 이상 적발이 쉽지 않음 수익형 부동산 분.. 2023. 2. 20.
건물 매각 계획(세금, 임차인 관리 외) ■ 세금을 최대한 줄이는 조건 개인 명의 건물은 3년 이상 보유하여 장기보유특별공제 등 세무적 이득을 볼 수 있는 시기를 지나서 매각 같은 해에 시세차익을 많이 보는 부동산을 2건 이상 매각시 합산 과세되어 세금 부담이 크므로 한 건의 매각을 다음 해로 넘길 것 반대로 같은 해에 매각하는 부동산 중 손해를 보는 부동산이 있는 경우 차익이 많은 부동산과 함께 매각시 수익과 손실이 합쳐져서 유리 ■ 매각 타이밍 빌딩 경기가 좋고, 또 그 지역의 경기가 호황일 때 부동산 문의가 많이 오는 곳, 즉 가격이 오르는 곳의 부동산은 최대한 보유하고 있는 것이 유리 ■ 매각에 유리한 컨디션 만들기 건물 내외관이 깔끔하게 관리 임차인 구성도 좋고 임대수익이 잘 나오는 조건으로 세팅 임대료 미납이 있는 경우 매각 전에 임.. 2023. 2. 17.
건물관리계획 수립(청소, 엘리베이터, 임차인 등) ■ 공용공간 청소 건물주가 직접 청소 청소 용역업체나 청소하시는 아주머니에게 외주 ■ 건물관리 건물주 거주지와 거리 가까운 경우 직접 대처 먼 경우 청소하시는 분이나 임차인에게 사례비 주면서 문제가 있을 때 연락해 달라고 부탁 또는 전문 관리업체에 비용을 지급하고 임차인 관리, 간단한 시설관리, 재무관리 등 외주 기존에 상주하는 관리인이 있어 고용을 승계하는 경우 승계받기 전에 반드시 퇴직금 정산을 해야 함, 매수인이 그냥 승계를 받았다가는 매도인 때부터 일했던 퇴직금 전체를 지급해야 할 수도 있음 ■ 엘리베이터 관리 월 10~20만원 정도의 관리비용 발생 건물 전체가 75kw(저압) 이상일 경우 전기안전관리자를 선임해야 하므로 매월 약 10만원 정도 인건비 발생 연면적이 600㎡ 이상인 경우 방화관리자.. 2023. 2. 16.
건물 구매 프로세스(매수검토에서 잔금까지) 1. 매입주체 결정 개인 또는 법인 명의로 진행할지, 공동명의라면 지분 비율을 어떻게 가져갈지 결정해야 함 법인 설립시 일주일 기간이 소요되므로 이 기간 고려해야 함 법인 설립시 대부분은 1천만원 정도 자본금으로 설립하는데, 자본금 적은 경우 대출조건 나쁠 수 있음 2. 가용자금 확인 현금화할 수 있는 자금을 파악 담보 제공시 대출조건 달라지므로 공동 담보로 제공할 자산 있는지 확인 후 은행과 협의 은행 대출조건이 가장 좋은 시기는 연초이며 1월 초는 인사이동 변수가 있어 새 지점장이 취임한 1월 중순 이후 3. 취득세 확인 근린생활시설 건물 매입시 4.6% 취득세가 발생하며, 여기에 소유권 이전비용 등 감안해 매입가격의 약 5% 정도 발생 상가주택의 경우는 상가와 주택의 비율에 따라 각각 취득세를 납부.. 2023. 2. 15.
현장답사 전에 꼭 확인해야 하는 공적장부 3가지 빌딩투자시 다음의 공적장부 3가지는 계약당일이 아닌, 현장답사 전에 미리 확인해야 함 ■ 등기사항전부증명서(구. 등기부등본) ☞ 인터넷 등기소에서 출력 소유권에 대한 사항과 소유권 이외 사항이 포함됨 2006년 이후 실거래 신고가 의무화 되어, 현재 소유가 누구이고 얼마에 구입했는지 확인 가능 현 소유자의 대출현황도 포함됨 매도자가 진짜 소유주인지 확인해야 함 → 주민등록등본 확인 대리인이 온 경우 → 위임장, 인감증명서, 대리인신분증 확인 및 건물주와 통화해서 매각여부 확인 및 통화 녹음 공동명의시 합의서 작성한게 아니라면 원칙적으로 지분별 나눠서 송금하는 것이 원칙 → 이를 근거로 매도인이 왜 파는지 의도를 파악할 수 있으므로 협상무기가 될 수 있음 http://www.iros.go.kr/PMainJ.. 2023. 2. 1.
아파트 1채로 종잣돈 만드는 법 ■ 아파트 1채로 종잣돈 만드는 법 서울에서 수도권으로 주거지 옮겨 차액 발생 아파트 팔고 신축빌라(다세대) 전세로 이동 자가에서 월세로 이동(보유 아파트 매도금액이 얼마 안 되는 경우) 대형 평수에서 소형 평수 아파트로 이동 아파트 팔고 신출 주인세대에 직접 살며 나머지 세대에서 임대수익 발생 ■ 아파트 팔고 전세로 갈까? 월세로 갈까? 월세로 살면 보증금 아껴 투자금 늘릴 수 있음 전세대출받으면 주담대 또는 신용대출 한도가 줄어들 수 있음, 따라서 대출한도 늘이는 데는 월세가 유리 돈이 전세 보증금에 묶여 기회기용 날릴 수 있음 2023. 2. 1.
법인을 통한 매입을 고려해야 하는 이유 법인명의로 건물을 샀을 때 장점이 많아지면서 개인들도 법인을 설립해 매입하는데 관심이 급증함 *하기 데이터는 '21년 자료이므로 현행 기준 확인이 필요함 ■ 대출 법인의 경우 RTI 규제가 따로 없어 감정가액만 높게 나온다면 충분한 대출을 받을 수 있음 재무제표가 없는 신규법인은 금리가 높게 나오거나 대출이 잘 나오지 않는 경우가 있어 사전에 은행을 잘 알아봐야 함 ■ 취득 설립한지 5년 안되고, 수도권 과밀억제권역 내 본점이 있는 법인이 과밀억제권역 내의 부동산 취득시 취득세가 중과됨 개인으로 매입하면 취득세 4.6%이지만 과밀억제권역 내 설립 5년 안된 법인이 과밀억제권역 내의 부동산 취득시 9.4% 취득세가 부과됨 나중에 매각할 때 양도세 계산시 공제받을 수 있지만 초반에 목돈이 들어가는 문제가 발.. 2023. 1. 29.
투자계획서 샘플 ■ 투자계획서 진행과정에서 예기치 못한 추가 비용이 발생하는 문제를 방지하기 위해서는 매입하기 전 철저한 투자계획이 필수이다. ■ 반드시 포함되어야 할 내용 1. 매입시 필요한 내용 - 투자금, 대출, 명의, 취득세 등 2. 보유시 필요한 내용 - 임대수익, 관리비, 재산세, 건물 보유하며 발생하는 세금과 공과금 3. 매각시 필요한 내용 - 어느 정도 보유하고 매각할지, 희망 매도가격, 양도소득세(법인이라면 법인세), 세금 제외하고 순순하게 남는 돈 등 2023. 1. 29.
건물 매입시 대출기준 3가지(담보/신용/RTI) 1. 건물 담보대출 매입하려는 건물을 담보로 받는 대출 은행에서 감정가액 기준으로 대출금액을 산정 ☞ 탁상감정과 정식감정에 대해 알아보기 감정가액은 매매가를 넘을 수 없으며, 지역마다 담보인정비율이 달라 대출금액도 다름 일부 층에 주택이 있는 경우 방마다 최우선변제금액을 제외하고 대출함 대출 잘 받기 위해서는 건물 외 다른 부동산을 공동담보로 제공하기도 함 유의사항 - 은행마다, 같은 은행이더라도 지점장(부지점장) 마다 대출가능 금액과 금리가 다름 - 임대사업자 대출경험이 적은 경우 대출금액이 적거나, 대출 실행시 제안해던 조건과 달라지는 경우 발생 - 주거래은행 조건이 항상 좋지 않음, 당시 은행방침과 지점장 능력 따라 다름, 따라서 2곳 이상 비교해야 함 2. 매수자 신용대출 개인의 소득이 증명된 자.. 2023. 1. 29.
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