반응형 다가구주택 투자23 건물 매각 계획(세금, 임차인 관리 외) ■ 세금을 최대한 줄이는 조건 개인 명의 건물은 3년 이상 보유하여 장기보유특별공제 등 세무적 이득을 볼 수 있는 시기를 지나서 매각 같은 해에 시세차익을 많이 보는 부동산을 2건 이상 매각시 합산 과세되어 세금 부담이 크므로 한 건의 매각을 다음 해로 넘길 것 반대로 같은 해에 매각하는 부동산 중 손해를 보는 부동산이 있는 경우 차익이 많은 부동산과 함께 매각시 수익과 손실이 합쳐져서 유리 ■ 매각 타이밍 빌딩 경기가 좋고, 또 그 지역의 경기가 호황일 때 부동산 문의가 많이 오는 곳, 즉 가격이 오르는 곳의 부동산은 최대한 보유하고 있는 것이 유리 ■ 매각에 유리한 컨디션 만들기 건물 내외관이 깔끔하게 관리 임차인 구성도 좋고 임대수익이 잘 나오는 조건으로 세팅 임대료 미납이 있는 경우 매각 전에 임.. 2023. 2. 17. 건물관리계획 수립(청소, 엘리베이터, 임차인 등) ■ 공용공간 청소 건물주가 직접 청소 청소 용역업체나 청소하시는 아주머니에게 외주 ■ 건물관리 건물주 거주지와 거리 가까운 경우 직접 대처 먼 경우 청소하시는 분이나 임차인에게 사례비 주면서 문제가 있을 때 연락해 달라고 부탁 또는 전문 관리업체에 비용을 지급하고 임차인 관리, 간단한 시설관리, 재무관리 등 외주 기존에 상주하는 관리인이 있어 고용을 승계하는 경우 승계받기 전에 반드시 퇴직금 정산을 해야 함, 매수인이 그냥 승계를 받았다가는 매도인 때부터 일했던 퇴직금 전체를 지급해야 할 수도 있음 ■ 엘리베이터 관리 월 10~20만원 정도의 관리비용 발생 건물 전체가 75kw(저압) 이상일 경우 전기안전관리자를 선임해야 하므로 매월 약 10만원 정도 인건비 발생 연면적이 600㎡ 이상인 경우 방화관리자.. 2023. 2. 16. 건물 구매 프로세스(매수검토에서 잔금까지) 1. 매입주체 결정 개인 또는 법인 명의로 진행할지, 공동명의라면 지분 비율을 어떻게 가져갈지 결정해야 함 법인 설립시 일주일 기간이 소요되므로 이 기간 고려해야 함 법인 설립시 대부분은 1천만원 정도 자본금으로 설립하는데, 자본금 적은 경우 대출조건 나쁠 수 있음 2. 가용자금 확인 현금화할 수 있는 자금을 파악 담보 제공시 대출조건 달라지므로 공동 담보로 제공할 자산 있는지 확인 후 은행과 협의 은행 대출조건이 가장 좋은 시기는 연초이며 1월 초는 인사이동 변수가 있어 새 지점장이 취임한 1월 중순 이후 3. 취득세 확인 근린생활시설 건물 매입시 4.6% 취득세가 발생하며, 여기에 소유권 이전비용 등 감안해 매입가격의 약 5% 정도 발생 상가주택의 경우는 상가와 주택의 비율에 따라 각각 취득세를 납부.. 2023. 2. 15. 현장답사 전에 꼭 확인해야 하는 공적장부 3가지 빌딩투자시 다음의 공적장부 3가지는 계약당일이 아닌, 현장답사 전에 미리 확인해야 함 ■ 등기사항전부증명서(구. 등기부등본) ☞ 인터넷 등기소에서 출력 소유권에 대한 사항과 소유권 이외 사항이 포함됨 2006년 이후 실거래 신고가 의무화 되어, 현재 소유가 누구이고 얼마에 구입했는지 확인 가능 현 소유자의 대출현황도 포함됨 매도자가 진짜 소유주인지 확인해야 함 → 주민등록등본 확인 대리인이 온 경우 → 위임장, 인감증명서, 대리인신분증 확인 및 건물주와 통화해서 매각여부 확인 및 통화 녹음 공동명의시 합의서 작성한게 아니라면 원칙적으로 지분별 나눠서 송금하는 것이 원칙 → 이를 근거로 매도인이 왜 파는지 의도를 파악할 수 있으므로 협상무기가 될 수 있음 http://www.iros.go.kr/PMainJ.. 2023. 2. 1. 이전 1 2 3 4 5 6 다음 반응형
