주거용 오피스텔인데 왜 매매 계약서에 '업무시설'이라고 표기될까? -> 건축법상 '업무시설

오피스텔을 매수하거나 전세로 들어갈 때 계약서를 꼼꼼히 살펴보면, 분명 실제로는 주거용으로 사용하는 오피스텔인데도 계약서 용도란에 ‘업무시설’이라고 기재되어 있는 경우가 있습니다.

"분명 주거용이라 들었는데, 업무시설이라고 적혀 있어도 괜찮은 걸까?"
"이러면 전입신고나 보증보험은 못 하는 건가?"
많은 분들이 이런 의문을 가지게 됩니다.

이번 글에서는 오피스텔 계약서에 '업무시설'로 표기되는 이유와 주의사항을 정리해드립니다.

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✅ 결론부터 말하면? 건축법상 '업무시설'이 기본 용도이기 때문

대부분의 오피스텔은 **건축법상 '업무시설'**로 분류되어 있습니다.
즉, 법적 등록 용도는 업무시설이지만, 주거용으로 사용이 가능한 조건을 충족하면 주택임대차보호법 적용 및 전입신고·보증보험 가입이 가능합니다.

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✅ '업무시설' 표기의 주요 이유 3가지

1. 건축물대장 용도 기준	대부분의 오피스텔은 건축 당시 ‘업무시설’로 허가받고 지어짐
2. 세금상 혜택 또는 제한 회피	매도인 입장에서 업무용으로 분류되면 양도세 비과세 불가, 종부세 중과 회피 가능
3. 계약서 상 실무적 관행	법적 분쟁을 줄이기 위해 표준계약서 용도란에 건축물 용도 기준을 그대로 기재하는 경우 많음

 

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✅ 실제 ‘주거용’으로 인정받으려면 필요한 조건

오피스텔을 ‘주거용’으로 간주하려면 다음 세 가지 요건을 충족해야 합니다.

1. 실제 거주	임차인 또는 매수인이 실거주 목적 사용
2. 전입신고 및 확정일자	주민등록 전입이 가능해야 함
3. 건축법상 주거 요건 충족	욕실, 주방, 창문 등 주거 필수 구조를 갖추어야 함

 

이 세 가지를 만족하면, 비록 건축물 용도는 ‘업무시설’이라도 주택임대차보호법 적용, 보증보험 가입, 전입신고 등이 모두 가능합니다.

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✅ 매수 시 주의할 점

1. 중개대상물 확인서에서 '주거용' 체크 여부 확인
   • 계약서에는 ‘업무시설’로 표기되더라도, 중개사가 작성하는 중개확인서에서 실사용 용도가 ‘주거용’으로 표시되어야 안전
2. 보증보험 가입 가능 여부 확인
   • 오피스텔 매수 후 전세 줄 경우, 세입자가 보증보험에 가입할 수 있는지 확인 필요
     → HUG, SGI, HF는 ‘주거용 오피스텔’에 한해 보장
3. 세금 및 대출 요건 다를 수 있음
   • 업무용과 주거용은 취득세, 양도세, 종부세, 주택 수 산정 방식에서 차이 있음
     → 매수 목적에 따라 세무 상담 필요

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