부동산 거래에서 가장 민감한 쟁점 중 하나는 바로 계약금 입금 시점과 통보 여부입니다.
종종 “매도인에게 계약금 입금 사실을 알리지 않고 계좌로 돈을 보냈는데, 나중에 파기되면 배액배상 받을 수 있나요?”라는 질문을 받습니다.
이번 글에서는 계약금 입금만으로 계약 성립이 가능한지, 배액배상이 적용되는지를 판례와 함께 정리해드립니다.
✅ 핵심 결론부터: “계약이 성립되지 않았다면 배액배상 불가”
배액배상은 민법 제565조에 따라 “정당하게 성립된 계약”을 전제로만 적용됩니다.
즉, 계약이 체결되지 않았다면 계약금 입금만으로는 배액배상 요건을 충족하지 못합니다.
✅ 계약 성립 요건은 무엇일까?
계약이 성립되기 위해서는 다음 3가지 요건이 필요합니다.
📌 매수인이 일방적으로 돈만 입금하고 통보하지 않은 경우 → ‘계약 성립’이 인정되지 않을 수 있음
❌ 매도인이 몰랐던 입금은 '계약금'이 아니다?
네, 판례에서도 매도인이 사전에 동의하거나 통보받지 못한 상태에서 입금된 금액은 계약금으로 인정되지 않을 수 있습니다.
🔎 실제 사례
매수인이 매도인의 계좌로 1,000만 원을 입금했으나,
매도인은 이를 계약금으로 수령한 적이 없고 계약 내용에도 동의하지 않았다고 주장.
→ 법원: 계약 성립 불인정 → 배액배상 불인정
✅ 배액배상 대상이 되려면 반드시 필요한 조건
✅ 계약금 입금 시 반드시 지켜야 할 실무 팁
- 계약금 입금 전 매도인의 계좌 확인 및 동의 확보
- 문자, 카톡, 전화 등을 통해 입금 사실을 반드시 통보
- 가능하면 계약서 작성 후 입금 진행
- 입금 내역과 함께 계약 조건을 명확히 남겨둘 것 (증거 확보)
⚠️ 주의: 단순한 선입금은 배액배상 대상이 아닙니다
“먼저 입금했으니 계약된 거죠?” → ❌ 위험한 생각
상대방의 명확한 동의가 없다면 계약 자체가 성립되지 않았다고 판단될 수 있습니다.
배액배상이 성립되지 않는 경우 -> 계약금이 아닌 단순 예약금, 중도금이나 잔금 일부까지 지급된 상태 등
배액배상이 성립되지 않는 경우 -> 계약금이 아닌 단순 예약금, 중도금이나 잔금 일부까지 지급
부동산 매매나 전세계약에서 종종 등장하는 배액배상 제도.하지만 무조건 계약 파기만 하면 계약금의 두 배를 받을 수 있다고 생각하면 큰 오산입니다.실제로는 배액배상이 성립되지 않는 경우
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